CH1
CH1 売上推移
売上高は ¥628,430 で、前年同期比 22.2%。足元のトップラインは 再加速 と読めます。
8801
三井不動産株式会社
買い
通常利用可
市場 JP
最新決算期 2026Q3
Current price
¥1,720
Base target
¥1,980
上値 / 下値
+15.1%
最終更新
2026-04-23 09:55
主な理由
- 需要: 売上成長率は前四半期の 3.6% から 22.2% へ +18.6pt 加速しました。
- 利益率: 営業利益率は前四半期の 10.6% から 13.3% へ +2.7pt 改善しました…。
- 判定基準: 上値余地と事業前提が買い基準を満たしています。
最大の注意点
オフィス空室率が 3% 超へ悪化し、賃料改定力と 継続 収益の耐久性が弱まること
8801
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買い
+15.1%
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概要
結論・理由・会社理解
この会社は何の会社か
三井不動産は、都心オフィス・商業施設・住宅・ホテル・仲介/AM を束ねる日本の総合デベロッパーです。投資判断では、賃貸・管理・施設営業の 継続 収益を土台にしつつ、高額住宅、投資家向け分譲、固定資産売却という資産回転がどこまで利益の convexity を生むかを主論点に置きます。
収益の見方
売上と利益は、オフィス・商業・ホテル等の 継続 収益と、住宅分譲・投資家向け分譲・固定資産売却の 時期 依存収益が混在します。四半期の営業利益は案件クロージングで大きく振れますが、低空室オフィス、高額住宅の契約進捗、仲介/AM・ホテルの積み上がりが FY ベースの 決算 質 と EV 倍率 の持続性を左右します。
会社の輪郭
三井不動産は、都心オフィス・商業施設・住宅・ホテル・仲介/AM を束ねる日本の総合デベロッパーです。
収益モデル
売上と利益は、オフィス・商業・ホテル等の 継続 収益と、住宅分譲・投資家向け分譲・固定資産売却の 時期 依存収益が混在します。
株価ドライバー
株価に効きやすいのは 営業利益 と 開発オフィス空室率 です。
いま見る焦点
今回の判断では 成長: 売上成長率は前四半期の 3.6% から 22.2% へ +18.6pt 加速しました。需要の伸びが強まっています を重く見ています。
主要KPI
営業利益開発オフィス空室率住宅契約進捗率ホテル稼働率営業利益率1株当たり純資産
詳細な理由を見る
需要: 売上成長率は前四半期の 3.6% から 22.2% へ +18.6pt 加速しました。
利益率: 営業利益率は前四半期の 10.6% から 13.3% へ +2.7pt 改善しました…。
判定基準: 上値余地と事業前提が買い基準を満たしています。
定点観測
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CH2
CH2 営業利益 / 営業利益率
営業利益は ¥83,840、営業利益率は 13.3%。前四半期比 +2.7pp で、収益性は 改善。
CH3
CH3 実績 / 市場予想 / ガイダンス
直近実績は売上高ベースで市場予想比 +1.1% でした。事前ガイダンスとの比較では、未開示の項目は未開示のまま残しています。
CH4
CH4 主要KPIまたはセグメント
営業利益 を含む会社固有 KPI を分解して見ることで、どの事業や主要指標が全社業績を動かしたかを追えます。
CH5
CH5 forward estimates または KPI 補助
CH6
CH6 target bridge または判断履歴
前回の標準シナリオの目標株価から今回の標準シナリオの目標株価までを、売上見通し改定、利益率改定、評価の置き方、時期とリスク、その他に分け、合計一致を確認しています。
シナリオ
Base シナリオの前提
短い thesis
オフィスは低空室、住宅は高契約進捗、資産回転は計画線という中心ケースで、Val 価格 1,917 円を event 価格 1,995 円方向へ補正して 標準 1,980 円を置くケースです。
ドライバー要約
オフィスは低空室、住宅は高契約進捗、資産回転は計画線という中心ケースで、Val 価格 1,917 円を event 価格 1,995 円方向へ補正して 標準 1,980 円を置くケースです。
must happen
開発オフィス空室率が 2.5% 以下に収まること / 住宅契約進捗が 85% 以上を保つこと / AM / 仲介売上が前年比 +5% 前後を維持し、2027年度 売上高 / EBITDA つながり が崩れないこと
key risks
Q4 時期 concentration / construction-cost inflation / cap-rate sensitivity
シナリオ詳細を見る
invalidation conditions: オフィス空室率が 3% を超えること / 住宅契約進捗が 80% を割ること / 大型案件遅延やコスト上振れで 2027年度 EBITDA つながり が崩れること
key gating factors: Q4 時期 concentration / construction-cost inflation / cap-rate sensitivity
target timing: 2027/02
probability: 0.52
confidence: medium
売上前提: 売上高 2810551.0（基準比 +0.0%）
利益率前提: 営業利益率 20.7%（基準差 +0.0pt）
break conditions: オフィス空室率が 3% を超えること / 住宅契約進捗が 80% を割ること / 大型案件遅延やコスト上振れで 2027年度 EBITDA つながり が崩れること
world state: オフィスは低空室、住宅は高契約進捗、資産回転は計画線という中心ケースで、Val 価格 1,917 円を event 価格 1,995 円方向へ補正して 標準 1,980 円を置くケースです。
注意点
監査・不足データ・次アクション
次にやること
詳細レポートを確認する
直近の変化
目標株価と結論は判断面でのみ更新し、市場予想との比較は時期と確信度を補う材料として扱います。
売上高の勢い
売上高は ¥628430.00、前年同期比 22.2%。前四半期の前年同期比 3.6% と比べて、成長の勢いが 強まっています。
売上高は ¥628430.00、前年同期比 22.2%。前四半期の前年同期比 3.6% と比べて、成長の勢いが 強まっています。
営業利益率の変化
営業利益率は前四半期比 +2.7pp、前年同期比 +3.4pp。利益の質は 改善方向。
営業利益率は前四半期比 +2.7pp、前年同期比 +3.4pp。利益の質は 改善方向。
主要KPIの変化
営業利益 は前四半期比 42.9% / 前年同期比 64.0%。前回判断の前提を 強める 方向です。
営業利益 は前四半期比 42.9% / 前年同期比 64.0%。前回判断の前提を 強める 方向です。
目標株価の更新
標準シナリオの目標株価は ¥1980.00、現在株価との差は 15.1%。今回は業績前提の変化を反映して見直しました。
標準シナリオの目標株価は ¥1980.00、現在株価との差は 15.1%。今回は業績前提の変化を反映して見直しました。
監査 summary を見る
主要監査 51 件が PASS で、High / Critical はありません。
データ不足を見る
data quality: ソース=loaded / 行=partial / 経営コメント=complete / 任意 metrics: 2026Q4:FCF予想, 2026FY:FCF予想
raw labels を見る
市場: JP
通貨: JPY
business model: 都市型不動産・開発
story driver: 高付加価値化
valuation regime: 営業利益中心の評価
special state: 特殊事情なし
source load: 読み込み済み
row completeness: 一部不足
commentary completeness: 十分
human review: 未開示
usage status: 要再検証
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