判断レール
投資判断買い
利用状態要再検証
推奨行動再取得後に再判定 / 自動執行禁止
主要数値の出所情報を補完した更新版で再判定するまで、自動執行を止めます。
表示モード
目的別に切り替えて読む
投資判断、根拠、履歴、運用の4つを分けて表示します。まずは「投資判断」から確認してください。
投資判断買い
利用状態要再検証
次アクション主要数値の出所情報を補完した更新版で再判定するまで、自動執行を止めます。
結論
今回の結論
最初に、買い・様子見・売りのどれで考えるか、目標株価と現在株価の差、そしてこの判断をどこまでそのまま使えるかを確認します。
買い 維持
需要
営業利益
83,840百万円
収益化
営業利益率
13.3%
利益・現金化
開発オフィス空室率
2.2%
固有KPI
希薄化後EPS
24.55
直近決算の要点
- 営業利益: 83,840百万円（前四半期比 +42.9%）。
- 営業利益率: 13.3%（前四半期比 +2.7pt）。
- 市場予想との差: 売上高 ¥628430（1.1%）。
- 次期見通し: 2026Q4 売上高（市場予想差 -0.0%）。
バリュエーション手法選定
主要手法: 企業価値EBITDA倍率 主手法
採用倍率の目安: 15.6〜17.4倍
クロスチェック: EV/売上 補助確認
採用倍率の目安: 3.0〜3.5倍
三井不動産は 継続 賃貸・管理と 時期 依存の分譲・資産売却が混在し、有利子負債も大きいため…。
外部レポートの比較根拠を開く
自社過去レンジ表
元レポートに記載された自社の historical valuation range です。
| 指標 | 観測期間 | 最低 | 25%点 | 中央値 | 75%点 | 最高 | 現在または採用候補 | 当時の成長率 | 当時の利益率 | コメント |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EV/EBITDA | FY2021/03–FY2025/03（実績5点） | 14.5 | 15.5 | 16.9 | 18.7 | 19.4 | 16.7 | 売上成長率 4.6%–10.2% | EBITDA margin 15.0%–19.6%、現FY2026e 20.3% | 現在値は自社中央値近辺。自己株買い後の株式数減少も考慮すると極端な割高ではない |
| EV/Sales | FY2021/03–FY2025/03（実績5点） | 2.8 | 2.9 | 2.9 | 3 | 3.7 | 3.4 | 売上成長率 4.6%–10.2% | EBIT margin 10.2%–14.2%、現FY2026e 14.7% | 現在値は自社中央値を上回るが、FY2024の3.72xよりは低い |
ピア比較表
競合・比較企業と比べた成長、利益率、再投資、マルチプルを並べています。
| 企業 | 採用理由 | 売上成長率 | 利益率（EBITDAマージン） | 再投資指標（Capex/売上） | 規模指標 | リスク指標 | 適用マルチプル | 自社との差分 | 含意 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mitsubishi Estate | 都心オフィス・大規模再開発・海外比率が高く、総合デベとして最も近い | 売上 +17.9% / EBITDA +4.1% | EBITDA margin 23.8% | Capex/売上 30.1% | FY2026e売上 18,619.9億 | レバレッジ 7.29x | EV/EBITDA 19.77x / EV/Sales 4.71x | 成長+15.2pt、マージン+3.5pt、再投資+22.7pt | 成長と再開発パイプラインにプレミアム |
| Sumitomo Realty & Development | 賃貸比率が高く、国内ストック型デベとして比較可能 | 売上 +4.5% / EBITDA +7.9% | EBITDA margin 35.3% | Capex/売上 19.9% | FY2026e売上 10,598.0億 | レバレッジ 10.2x | EV/EBITDA 22.14x / EV/Sales 7.81x | 成長+1.8pt、マージン+15.0pt、レバレッジ+2.1x | 高マージンのストック性に大幅プレミアム |
| Tokyu Fudosan HD | 複合不動産＋インフラ・再エネを持ち、低マルチプル比較に有用 | 売上 +12.3% / EBITDA +12.4% | EBITDA margin 17.1% | Capex/売上 9.9% | FY2026e売上 12,922.5億 | レバレッジ 7.63x | EV/EBITDA 12.09x / EV/Sales 2.07x | 成長+9.7pt、マージン-3.2pt、再投資+2.5pt | 低マルチプル下限の参照点 |
| Nomura Real Estate HD | 住宅分譲・サービス比率が高く、回転型収益の比較に有用 | 売上 +23.3% / EBITDA +11.9% | EBITDA margin 16.8% | Capex/売上 6.6% | FY2026e売上 9,342.2億 | レバレッジ 9.7x | EV/EBITDA 15.40x / EV/Sales 2.58x | 成長+20.6pt、マージン-3.5pt、再投資-0.8pt | 高成長だが住宅寄りでEV/Salesは抑制 |
| Tokyo Tatemono | オフィスと分譲のバランスが近く、規模差を含めた比較に適す | 売上 +10.1% / EBITDA +6.8% | EBITDA margin 24.4% | Capex/売上 19.7% | FY2026e売上 5,225.4億 | レバレッジ 9.98x | EV/EBITDA 16.11x / EV/Sales 3.93x | 成長+7.4pt、マージン+4.1pt、規模は小さい | 中位マルチプルの実務的な参照点 |
水準調整ブリッジ
どの差分を premium / discount と見たかを元レポートどおりに再掲します。
| 調整項目 | 比較した値（自社 vs ピア中央値 or 自社過去中央値） | 差分 | Valへの解釈 | 調整方向 | 調整幅（x倍 or %） | 根拠 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 成長 | 売上成長 2.7% vs ピア中央値 12.3%、EBITDA成長 6.6% vs 7.9% | -9.7pt / -1.3pt | 成長はピアに見劣り | マイナス | EV/EBITDA -0.3x、EV/Sales -0.10x | 国内オフィス・分譲中心で大型海外再開発比率が低い |
| マージン | EBITDA margin 20.3% vs ピア中央値 23.8% | -3.5pt | 利益率は中位だが最上位ではない | マイナス | EV/EBITDA -0.1x、EV/Sales 0.00x | 三菱地所・住友不動産に対しマージンが低い |
| 再投資 | Capex/売上 7.4% vs ピア中央値 19.7% | -12.3pt | 再投資負担は軽く、同じ利益成長でも評価を下支え | プラス | EV/EBITDA +0.3x、EV/Sales +0.10x | 運営資産の厚みと回転型売却で資本効率が相対的に高い |
| 規模 | FY2026e売上 2.70兆円 vs ピア中央値 1.06兆円 | +1.64兆円 | 大型案件アクセスと資金調達で優位 | プラス | EV/EBITDA +0.2x、EV/Sales +0.10x | 総資産・賃貸資産規模が大きい |
| リスク | レバレッジ 8.11x vs ピア中央値 9.70x、ただしQ4集中・金利感応度あり | -1.59x（レバ）/ 期ズレリスク残存 | 財務面は中立〜やや良好だが、タイミング・金利は割引要因 | 概ね中立 | EV/EBITDA 0.0x、EV/Sales -0.05x | 低空室でも売却計上時期とcap rateが株価に効く |
| その他 | 空室率2.2% vs 市場9.8%、契約進捗98%、高額住宅シェア5割超 | 市場比 -7.6pt空室率 | KPI視認性が高く、質の高いプレミアムを許容 | プラス | EV/EBITDA +0.3x、EV/Sales +0.15x | 実需・高額住宅・オフィス品質・含み益の組み合わせ |
判断ログ
採用 / 不採用の判断プロセスを元レポートの手順ベースで確認します。
| 手順 | 比較対象A | 比較対象B | 比較指標 | 観察差 | 解釈 | 採用 / 不採用 | 理由 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 自社過去中央値 | ピア中央値 | EV/EBITDA | 16.9x vs 16.1x | 自社過去の方が高い。現行市場は三井に品質プレミアムを付けている | 採用 | 主手法の出発点はピア中央値16.1x、上限検証に自社中央値16.9xを使う |
| 2 | 三井不動産 | ピア中央値 | 売上成長率・EBITDA成長率 | 2.7% / 6.6% vs 12.3% / 7.9% | 成長は見劣り | 採用 | -0.3x調整が妥当 |
| 3 | 三井不動産 | ピア中央値 | EBITDA margin | 20.3% vs 23.8% | マージンは中位 | 採用 | -0.1x。高マージン銘柄ほどのプレミアムは不要 |
| 4 | 三井不動産 | ピア中央値 | Capex/売上・規模 | 7.4% / 2.70兆円 vs 19.7% / 1.06兆円 | 再投資負担の軽さと規模は強み | 採用 | +0.5x相当の上方要因 |
| 5 | 三井不動産 | 市場KPI | 空室率・契約進捗 | 2.2% / 98% | 実行視認性が高い | 採用 | +0.3x相当の上方要因 |
| 6 | PBR/NAV | EV/EBITDA | 四半期決算との接続性 | PBR/NAVは資産価値把握に有用だが、決算ドライバー連鎖が弱い | 主手法には不採用 | 不採用 | 今回は決算と予測の接続を優先し、クロスチェックはEV/Salesに留めた |
採用レンジの結論
- 主手法（EV/EBITDA）採用レンジ：15.6x–17.4x
- クロスチェック（EV/Sales）採用レンジ：3.00x–3.55x
- 結論の置き方は次の通りである。出発点は ピア中央値 16.1x EV/EBITDA とした。そのうえで、成長劣後で -0.3x、マージンで -0.1x、再投資負担の軽さで +0.3x、規模で +0.2x、リスクで 0.0x〜-0.1x、低空室・高契約進捗・高額住宅シェアで +0.3x を積み上げ、中心値は概ね 16.5x–16.9x と判断した。そこから Bear/Bull を含む実務レンジとして 15.6x–17.4x を採用する。EV/Sales は自社過去中央値 2.92x を出発点に、同様の調整で中心値 3.2x 前後、実務レンジ 3.00x–3.55x とした。ここでは株価は計算しない。
- ---
外部レポートの「バリュエーション手法の選定」を反映しています。
シナリオ別の着眼点
- 強気: 開発オフィス空室率が 2.2% 以下で維持されること。
- 標準: 開発オフィス空室率が 2.5% 以下に収まること。
- 弱気: 開発オフィス空室率が 3.0% 以上へ悪化すること、または住宅契約進捗が 80% を割ること。
投資ストーリー
この会社では、営業利益・営業利益率・開発オフィス空室率の続き方で結論を判断します。
- 背景: 三井不動産は、都心オフィス・商業施設・住宅・ホテル・仲介/AM を束ねる日本の総合デベロッパーです。
- 収益構造: 売上と利益は、オフィス・商業・ホテル等の 継続 収益と、住宅分譲・投資家向け分譲…。
- 今回の変化: 営業利益は83,840百万円（前四半期比 +42.9%）、営業利益率は13.3%（前四半期比 +2.7pt）、開発オフィス空室率は2.2%（前四半期比）。
- 今回の論点: 今回の判断では 成長: 売上成長率は前四半期の 3.6% から 22.2% へ +18.6pt 加速しました…。
- 次四半期の確認: 営業利益・営業利益率・開発オフィス空室率が続くかを見ます。
いまの段階: 前提を確認する局面
三井不動産株式会社の営業利益
営業利益は前四半期比で+42.9%。プラス。利益率の改善が続いています。
対応KPI: 営業利益
崩れる条件: オフィス空室率が 3% 超へ悪化し、賃料改定力と 継続 収益の耐久性が弱まること。
三井不動産株式会社の営業利益率
営業利益率は前四半期比で+2.7pt。上値余地と事業前提が買い基準を満たしています。
対応KPI: 営業利益率
崩れる条件: 住宅契約進捗が 80% を割り込み、高額住宅や資産売却の前提が崩れること。
開発オフィス空室率
中立。いまの水準が続くかを確認します。
対応KPI: 開発オフィス空室率
崩れる条件: 主要指標が次回も改善しない場合は見方を見直します。
この見方が崩れる条件
- オフィス空室率が 3% 超へ悪化し、賃料改定力と 継続 収益の耐久性が弱まること。
- 住宅契約進捗が 80% を割り込み、高額住宅や資産売却の前提が崩れること。
最終結論
買い
標準シナリオの目標株価¥1,980.00
現在株価¥1,719.50
標準シナリオの目標株価と現在株価の差
+15.1%
利用状態: 要再検証
価格シナリオの目安
シナリオ
目標株価
現在株価差
達成目安
確率
KPI閾値
標準
¥1,980.00
+15.1%
10か月後 (2027/02)
52.0%
開発オフィス空室率が 2.5% 以下に収まること / 住宅契約進捗が 85% 以上を保つこと
強気
¥2,220.00
+29.1%
13か月後 (2027/05)
24.0%
開発オフィス空室率が 2.2% 以下で維持されること / 住宅契約進捗が 95% 以上を保つこと
弱気
¥1,630.00
-5.2%
7か月後 (2026/11)
24.0%
開発オフィス空室率が 3.0% 以上へ悪化すること、または住宅契約進捗が 80% を割ること / オフィス低空室と住宅契約進捗が高水準を維持すること
事業前提の強さ
強い
需要、売上転化、利益化の3点が概ねそろっており、事業前提は強めです。 未取得の柱（需要、売上転化、利益化）は中立値で補っています。
内部集計 70.0（需要 / 売上転化 / 利益化: 個別の柱は未取得）
この判断の利用信頼度
高
主要データがそろっており、判断の前提をそのまま使いやすい状態です。
この判断は通常利用可です。データ充足は十分、評価前提は妥当です。 主要数値の出所が不足: field-足元 出所情報 が未取得です。
補助指標: Confidence 70.3 / Signal 108.7 / 将来KPI 68.7
前回からの変化
前回 買い -> 今回 買い
目標株価差 +¥0.00
今回の更新で変わったこと
- 結論は前回の 買い を維持しています。
- 標準シナリオの目標株価は ¥1,980.00 から ¥1,980.00 へ +¥0.00 動きました。
- 営業利益 は前四半期の 58,670百万円 から 83,840百万円 へ動き、変化率は +42.9% でした。
会社と用語の前提（必要なときに開く）
この会社は何の会社か
三井不動産は、都心オフィス・商業施設・住宅・ホテル・仲介/AM を束ねる日本の総合デベロッパーです。
何で稼ぐ会社か
売上と利益は、オフィス・商業・ホテル等の 継続 収益と、住宅分譲・投資家向け分譲・固定資産売却の 時期 依存収益が混在します。
株価に効きやすい事業・KPI
株価に効きやすいのは 営業利益 と 開発オフィス空室率 です。
今回の判断で一番見ている論点
今回の判断では 成長: 売上成長率は前四半期の 3.6% から 22.2% へ +18.6pt 加速しました。需要の伸びが強まっています を重く見ています。
この銘柄に当てている投資ロジック
この 4 分類で、重視KPI、シナリオの分け方、目標株価の置き方、公開判断の厳しさが変わります。
ビジネスモデル
都市型不動産・開発
都市不動産の賃貸と開発が収益の中心です。
ストーリードライバー
高付加価値化
今回の判断では「高付加価値化」を主に見ています。安い商品より、高収益の商品やサービスの比率が上がるかを見る軸です。
バリュエーションレジーム
営業利益中心の評価
目標株価は「営業利益中心の評価」を主軸に置きます。売上そのものより、営業利益がどこまで伸びるかで値段が付きやすい会社です。
特殊状態
特殊事情なし
通常の前提で評価します。
このレポートで使う言葉
利用状態
このレポートを通常どおり使えるか、追加の注意や人の確認が必要かを示します。
主な理由
買い・様子見・売りのどれにしたかを直接決めた理由です。
標準シナリオ
もっとも可能性が高い前提で置いた目標株価の見立てです。
事業前提の強さ
需要、売上への転化、利益化がどの程度そろっているかを要約した見方です。
ARR
年間経常売上の目安（ARR）です。今の契約が1年続いたときの売上規模を見ます。
ARPU
1人あたり売上（ARPU）です。利用者あたりの収益化が深まっているかを見ます。
cRPO
為替の影響を除いた契約残高の伸び（cRPO）です。将来売上になる契約の増え方を見ます。
利用信頼度
この結論をそのまま使える度合いです。データ充足と利用状態を合わせて示します。
次に確認すること
次回更新までに最優先で追う数字やイベントです。
今回の結論の要点
買いと判断しました。主因は需要: 売上成長率は前四半期の 3.6% から 22.2% へ +18.6pt 加速しました。最大の注意点はオフィス空室率が 3% 超へ悪化し、賃料改定力と 継続 収益の耐久性が弱まることです。
判断根拠: 需要: 売上成長率は前四半期の 3.6% から 22.2% へ +18.6pt 加速しました。
最大の注意点 [事業前提]
- 問題
- オフィス空室率が 3% 超へ悪化し、賃料改定力と 継続 収益の耐久性が弱まること
- 影響
- この前提が崩れると、買い判断を維持しにくくなります。
- 解除条件
- 通常どおり継続観測し、次回更新では構成比と利益率の変化を上書き確認します。
次に確認すること
主要数値の出所情報を補完した更新版で再判定するまで、自動執行を止めます。
理由
今回の判断の理由
今回の変化を、判断に直結する3つの論点で示します。1カードにつき1論点だけに絞っています。
見ている論点: 高付加価値化
値付けの軸: 営業利益中心の評価
利益率の変化
- 現在値
- 営業利益率 13.3%
- 変化
- 前四半期比 +2.7pt
- なぜ重要か
- 売上増が利益として残るほど、目標株価の見直し余地が広がるためです。
- 結論への効き方
- プラス。利益率の改善が続いています。
- 次に見る条件
- 次回も営業利益率が前四半期比で悪化しないかを確認します。
株価水準と判断境界
- 現在値
- 上値余地 +15.1% / 仮説スコア 70
- 変化
- 買い・様子見・売りの境界に対する現在位置です。
- なぜ重要か
- 上値余地と事業前提の強さが、最終結論の境界を直接決めるためです。
- 結論への効き方
- 上値余地と事業前提が買い基準を満たしています。
- 次に見る条件
- 上値余地 +14.0%以上 / 仮説スコア 70以上 / 仮説スコア 45未満で売り寄り
営業利益の推移
- 現在値
- 営業利益: 83,840百万円 （足元）
- 変化
- 前回比の詳細は定点観測パックで確認してください。
- なぜ重要か
- 三井不動産は案件 時期 で売上が振れやすく、最終的に何が利益に残ったかが 企業価値EBITDA倍率…
- 結論への効き方
- 中立。いまの水準が続くかを確認します。
- 次に見る条件
- 営業利益の目安: 0.0% （前年同期比）
この銘柄の判断ルールと見方を変える条件
判断ルール
- この銘柄では「高付加価値化」が続くかを主に見ます。目標株価は「営業利益中心の評価」を中心に置きます。いまの業績の土台に合うため、企業価値EBITDA倍率を主手法に置いています。企業価値売上倍率（EV/S）は、評価が高すぎたり低すぎたりしないかを見る補助確認です。市況や構成比の波が大きく、一時的な改善だけでは判断しにくいため、上値余地だけでなく事業前提の強さと利用信頼度も合わせて判断します。
- 買い基準: 標準シナリオの目標株価が現在株価より +14.0% 以上上で、事業前提の強さ（内部指標）が 70 以上のときです。
- 売り寄りに見る基準: 標準シナリオの目標株価が現在株価より -10.0% 以上下か、事業前提の強さ（内部指標）が 45 未満のときです。
- 様子見にとどめる条件: 上値余地か事業前提の強さ（内部指標）のどちらかが買い基準を満たさず、かつ売り寄り基準にも達していないときです。
市場予想との比較: 想定より良かった
この判断を変える条件
確認する数字
- 営業利益: いま 83,840百万円 （足元） / 目安 0.0% （前年同期比）
- 開発オフィス空室率: いま 2.2% （足元） / 目安 未開示
- 営業利益率: いま 13.3% （足元） / 目安 +0.0pt （前四半期比）
この見方を崩す条件
- オフィス空室率が 3% 超へ悪化し、賃料改定力と 継続 収益の耐久性が弱まること
- 住宅契約進捗が 80% を割り込み、高額住宅や資産売却の前提が崩れること
- 金利・コスト・大型案件遅延が同時に起き、2027年度 企業価値EBITDA倍率 17x 前後を正当化できなくなること
次に確認すること: 主要数値の出所情報を補完した更新版で再判定するまで、自動執行を止めます。
短期で株価を動かしやすい要因
- 内容は市場想定より良く、短期では買い需要が続きやすいです。
いま注意したい点: オフィス空室率が 3% 超へ悪化し、賃料改定力と 継続 収益の耐久性が弱まること
この目標株価をどう置いたか
この欄では、どの年度の数値を主に使い、どの評価手法で標準シナリオの目標株価を置いたかをまとめています。
- 使う年度: 来期FY を主に使います。来期FYの市場予想を優先し、不足時は今期通期の会社見通しや市場予想、直近四半期の年率換算で補います。
- 基準値: 売上 ¥2,810,551 を中心に見ます。営業利益率とEPSは、今期見通しや標準シナリオの前提で補って確認します。
- 評価手法: 主手法は 企業価値EBITDA倍率 です。 主手法の倍率は 16.80倍です。 補助確認は EV/売上 で、倍率は 3.35倍 です。 時間調整は +3.3% です。 調整前は ¥1,917.22、調整後は ¥1,980.00 です。 最終値は主手法と補助確認を加重平均して置いています。
- 現在株価との関係: 現在株価は最後に上値余地・下値余地を測るために使います。目標株価そのものは現在株価から逆算しません。
- 標準シナリオ: 売上 ¥2,810,551、営業利益率 20.7%、EPS 101.60 を基準に見ます。目標株価は ¥1,980.00 です。
定点観測
定点観測パック
主要事業、売上、利益、EPS / FCF、主要KPI、実績と市場予想の比較を毎回同じ順番で確認するための中核セクションです。
このグラフで最初に見るポイント
売上高は ¥628,430 で、前年同期比 22.2%。足元のトップラインは 再加速 と読めます。
このグラフで最初に見るポイント
営業利益は ¥83,840、営業利益率は 13.3%。前四半期比 +2.7pp で、収益性は 改善。
全社だけでは見えないポイント
主要事業と主要KPIを並べると、今回の決算で何が全社の数字を動かしたかを先に掴めます。
会社開示の四半期セグメントは 1 系列のみです。ここで 1 系列になるのは欠損ではなく、開示範囲によるものです。年次の地域補足開示がある場合は別カードで確認します。
主要事業ライン
全体
区分: 会社開示セグメント
最新値: ¥628,430.0
構成比: 100.0%
前回比: 前四半期比 14.0%
会社開示セグメントです。全社売上の 100.0% を占めます。
主要KPI
営業利益
最新値: 83,840百万円
前回比: 前四半期比 42.9%
目安: 営業利益 前年同期比 が大崩れせず、2026年度 会社計画 395,000 百万円線を維持すること
三井不動産は案件 時期 で売上が振れやすく、最終的に何が利益に残ったかが 企業価値EBITDA倍率 の説得力を決めるためです。
開発オフィス空室率
最新値: 2.2%
前回比: 前回比較は未取得
目安: 開発オフィス空室率 < 3.0%
オフィスが低空室を維持できるかどうかが、継続 収益の下支えと EV 倍率 の下限を決めるからです。
住宅契約進捗率
最新値: 98.0%
前回比: 前回比較は未取得
目安: Q3 時点の住宅契約進捗率 95%
三井不動産の分譲利益は Q4 偏重になりやすく、契約進捗が高いほど引渡しと資産回転の確度が高まるためです。
営業利益率
最新値: 13.3%
前回比: 前四半期比 +2.7pt
目安: 営業利益率 12% 台前半を大きく崩さないこと
トップラインよりもミックスの良し悪しが株価に効きやすい総合デベロッパーなので、利益率の維持が重要だからです。
ホテル稼働率
最新値: 86.0%
前回比: 前回比較は未取得
目安: ホテル稼働率 > 80%
施設営業は賃貸・分譲ほど利益額は大きくないものの、ホテル回復は 継続 以外の 決算 support として重要だからです。
1株当たり純資産
最新値: ¥1166.2
前回比: 前四半期比 0.0%
目安: BPS 1,150 円台を維持すること
EV 倍率 を使っても、資産価値とバランスシートの健全性が崩れると equity 価値 の安全余地は急に薄くなるためです。
KPI注記 / Inference: 注記：FY期末月=3月 / 会計基準=J-GAAP / 通貨と単位=原則率・指数。空室率 2.2%、契約進捗率 98% は最新公表値。
主要事業の時系列
主要事業ごとの売上・利益・利益率を並べると、どの事業が今回の全社変化を作ったかを時系列で追えます。未開示の項目は、その理由をカード内に残します。
主要事業別 売上高推移
会社開示セグメントを優先し、無い場合は売上に近い主要事業KPIで補います。
主要事業別 売上高成長率推移
前年同期比を優先し、点が足りない場合は前四半期比で、どの事業の伸びが加速・減速しているかを見ます。
主要事業別 利益推移
会社が開示する 事業区分 profit / 事業-line profit に相当する 系列 がある場合だけ表示します。
主要事業別 利益成長率推移
前年同期比を優先し、点が足りない場合は前四半期比で、利益の伸びがどの事業で強まったかを確認します。
主要事業別 利益率推移
主要事業別の 利益率 / 粗利率 / EBITDA 利益率 に相当する 系列 がある場合だけ表示します。
主要KPIの時系列
主要KPIを線で追うと、今回だけの上振れか、それとも継続的な改善かを先に見分けやすくなります。
営業利益
直近8四半期の推移です。目安: 営業利益 前年同期比 が大崩れせず、2026年度 会社計画 395,000 百万円線を維持すること
三井不動産は案件 時期 で売上が振れやすく、最終的に何が利益に残ったかが 企業価値EBITDA倍率 の説得力を決めるためです。
営業利益率
直近8四半期の推移です。目安: 営業利益率 12% 台前半を大きく崩さないこと
トップラインよりもミックスの良し悪しが株価に効きやすい総合デベロッパーなので、利益率の維持が重要だからです。
1株当たり純資産
直近8四半期の推移です。目安: BPS 1,150 円台を維持すること
EV 倍率 を使っても、資産価値とバランスシートの健全性が崩れると equity 価値 の安全余地は急に薄くなるためです。
このグラフで最初に見るポイント
直近実績は売上高ベースで市場予想比 +1.1% でした。事前ガイダンスとの比較では、未開示の項目は未開示のまま残しています。
このグラフで最初に見るポイント
営業利益 を含む会社固有 KPI を分解して見ることで、どの事業や主要指標が全社業績を動かしたかを追えます。
このグラフで最初に見るポイント
前回の標準シナリオの目標株価から今回の標準シナリオの目標株価までを、売上見通し改定、利益率改定、評価の置き方、時期とリスク、その他に分け、合計一致を確認しています。
CH5 の扱い
先行き予想は表を正本とし、CH5 は補足扱いに下げています。出所・推定日・鮮度は表側でまとめて確認できます。
4-5 実績 / 市場予想 / ガイダンス比較
| 指標 | 実績 | 市場予想 | 会社ガイダンス | 短い解釈 |
|---|---|---|---|---|
| 売上高 | ¥628430 | ¥621550 | N/A | 概ね市場予想線です。 |
| 営業利益 | ¥83840 | ¥82682 | N/A | 概ね市場予想線です。 |
| 営業利益率 | 13.3% | 13.3% | N/A | 営業利益率は概ね市場予想線です。 |
| EPS | 24.55 | 15.18 | N/A | 市場予想をしっかり上回りました。 |
| 期間 | 指標 | 会社見通し | 市場予想 | 注記 |
|---|---|---|---|---|
| 2026Q4 | 売上高 | ¥718150 | ¥718200 | N/A |
| 2026Q4 | 営業利益 | ¥92375 | ¥94390 | N/A |
| 2026Q4 | 営業利益率 | 12.9% | 13.1% | N/A |
| 2026Q4 | EPS | 18.12 | 27.73 | N/A |
定点観測
4-6 判断と目標株価の推移
結論がいつ変わったか、目標株価がどう動いたかを時系列で追います。ここでは公開版の履歴だけを表示します。
履歴は公開版を優先して表示しています。
前四半期比
過去 8Q の判断履歴
| 四半期 | 株価 | 弱気 | 標準 | 強気 | 結論 | 仮説スコア | ロジック見直し | 主な変化の要約 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026Q3 | ¥1,719.50 | ¥1,630.00 | ¥1,980.00 | ¥2,220.00 | 買い | ~70 | 維持 | KPIの強さが売上転化を押し上げ、売上の改善が利益率の改善につながり、その利益率の改善が最終の投資判断更新に向けたバリュエーション更新へつながりました。 |
公開版履歴
| レポート版 | 四半期 | 結論 | 標準シナリオの目標株価 | 要約 |
|---|---|---|---|---|
| N/A | 2026Q3 | 買い | ¥1,980.00 | KPIの強さが売上転化を押し上げ、売上の改善が利益率の改善につながり、その利益率の改善が最終の投資判断更新に向けたバリュエーション更新へつながりました。 |
標準シナリオの目標株価の推移
初回判断
¥1,980.00
2026Q3
仮説スコアの推移
初回判断
~70
2026Q3
前回判断との差分サマリー
- 結論は前回の 買い を維持しています。
- 標準シナリオの目標株価は ¥1,980.00 から ¥1,980.00 へ +¥0.00 動きました。
- 営業利益 は前四半期の 58,670百万円 から 83,840百万円 へ動き、変化率は +42.9% でした。
シナリオ
価格シナリオ
強気・標準・弱気で、どんな世界を見ているのか、何が起きるとそのシナリオになるのか、どこで崩れるのかを、目標株価と一緒に見ます。現在株価は ¥1,719.50 です。
出所: 外部レポートの 5-4「最終ターゲット表」を優先表示しています。
| 論点 | 強気 | 標準 | 弱気 |
|---|---|---|---|
| 需要 | オフィス需要と高額住宅需要は強いまま推移する | オフィスと住宅の需要は堅調だが過熱一辺倒ではない | 需要は崩れないが、投資家向け売却のクロージングは鈍る |
| 収益化 | 賃料改定と高価格帯住宅の単価維持が続く / 分譲・資産回転と 継続 収益の 構成比 が一段改善する | 賃料改定と高価格帯住宅の単価はおおむね維持される / 賃貸・分譲・管理・施設営業のバランスは概ね計画線 | 賃料改定は続いても価格転嫁と売却採算は弱くなる / 分譲・資産回転の寄与が想定を下回る |
| 利益転化 | EBITDA 利益率 補助指標 は 2028年度 ベースで 20.9% 前後まで改善する | EBITDA 利益率 補助指標 は 2027年度 ベースで 20.7% 前後を維持する | 2027年度 EBITDA つながり 自体は残るが、倍率 圧縮で equity 価値 が下押しされる |
| 最優先で見る指標 | 開発オフィス空室率が 2.2% 以下で維持されること / 住宅契約進捗が 95% 以上を保つこと | 開発オフィス空室率が 2.5% 以下に収まること / 住宅契約進捗が 85% 以上を保つこと | 開発オフィス空室率が 3.0% 以上へ悪化すること、または住宅契約進捗が 80% を割ること / オフィス低空室と住宅契約進捗が高水準を維持すること |
| 崩れる条件 | 金利上昇で cap rate が悪化すること | オフィス空室率が 3% を超えること | オフィス低空室と住宅契約進捗が高水準を維持すること |
標準シナリオ
¥1,980.00
どんな世界か: オフィスは低空室、住宅は高契約進捗、資産回転は計画線という中心ケースで、Val 価格 1,917 円を event 価格 1,995 円方向へ補正して 標準 1,980 円を置くケースです。
時期 / 確率: 2027/02 / 52.0%
強気シナリオ
¥2,220.00
どんな世界か: 金利安定、オフィス低空室、住宅契約継続、資産回転前倒し、Management / Facility 増益がそろい、強気 2,220 円へ寄せるケースです。
時期 / 確率: 2027/05 / 24.0%
弱気シナリオ
¥1,630.00
どんな世界か: 金利 / cap rate 悪化、住宅進捗鈍化、Q4 案件の期ズレ、建築費上振れが重なり、弱気 1,630 円へ圧縮されるケースです。
時期 / 確率: 2026/11 / 24.0%
シナリオ詳細（成立条件・崩れる条件・前提）を開く
強気シナリオ / ¥2,220.00
どういう世界か: 金利安定、オフィス低空室、住宅契約継続、資産回転前倒し、Management / Facility 増益がそろい、強気 2,220 円へ寄せるケースです。
短い仮説: 金利安定、オフィス低空室、住宅契約継続、資産回転前倒し、Management / Facility 増益がそろい、強気 2,220 円へ寄せるケースです。
このシナリオになる条件
- 開発オフィス空室率が 2.2% 以下で維持されること
- 住宅契約進捗が 95% 以上を保つこと
- Property 売上 利益進捗が 75% 以上で、2028年度 売上高 / EBITDA つながり が立ち上がること
このシナリオでなくなる条件
- 金利上昇で cap rate が悪化すること
- 大型売却案件のクロージングが後ろ倒しになること
- 建築費や海外開発費が EBITDA 利益率 を圧迫すること
主要前提の状態
- 需要: オフィス需要と高額住宅需要は強いまま推移する
- 価格: 賃料改定と高価格帯住宅の単価維持が続く
- 構成比: 分譲・資産回転と 継続 収益の 構成比 が一段改善する
- 供給: 大型引渡しと売却クロージングが前倒しで進む
- 利益率: EBITDA 利益率 補助指標 は 2028年度 ベースで 20.9% 前後まで改善する
- 競争: 都心オフィスと高額住宅の希少性が 高めの評価 を支える
- 規制: 金利・cap rate の逆風は限定的
- 資本配分: バランスシートへの不安は相対的に後退する
- 時間軸: ストレスなく進めば 2027/05 までに 評価見直し が完成する
主要KPI前提
- 需要: 営業利益 のトレンド
- 売上転化: 売上への転化率と構成比の維持
- 利益化: 利益率と FCF / EPS の転化
- 評価規律: 時期とリスク、評価規律
売上 / 利益率 / EPS・FCF 前提
- 売上高 2929823.0
- 営業利益率 20.9%
- EPS 106.68
- FCF 336782.1
- BPS 1166.16
- 1株あたり有形純資産（1株あたり有形純資産（TBVPS）） 1166.16
評価手法と前提: 企業価値EBITDA倍率 主手法 + EV/売上 補助確認 / 企業価値EBITDA倍率 17.40倍 / EV/売上 3.55倍 / 時間調整 -0.9%
この評価を置く理由: オフィス低空室と住宅契約進捗の高さに、資産回転前倒しと Management / Facility の増益が重なれば、強気 2,220 円は十分説明可能だからです。
時期 / 確率 / 確信度: 2027/05 / 24.0% / 中
主要な注意点
- interest-rate shock
- 資産-売却 時期 slippage
- cost inflation
このシナリオがありえる理由: オフィス低空室と住宅契約進捗の高さに、資産回転前倒しと Management / Facility の増益が重なれば、強気 2,220 円は十分説明可能だからです。
標準シナリオ / ¥1,980.00
どういう世界か: オフィスは低空室、住宅は高契約進捗、資産回転は計画線という中心ケースで、Val 価格 1,917 円を event 価格 1,995 円方向へ補正して 標準 1,980 円を置くケースです。
短い仮説: オフィスは低空室、住宅は高契約進捗、資産回転は計画線という中心ケースで、Val 価格 1,917 円を event 価格 1,995 円方向へ補正して 標準 1,980 円を置くケースです。
このシナリオになる条件
- 開発オフィス空室率が 2.5% 以下に収まること
- 住宅契約進捗が 85% 以上を保つこと
- AM / 仲介売上が前年比 +5% 前後を維持し、2027年度 売上高 / EBITDA つながり が崩れないこと
このシナリオでなくなる条件
- オフィス空室率が 3% を超えること
- 住宅契約進捗が 80% を割ること
- 大型案件遅延やコスト上振れで 2027年度 EBITDA つながり が崩れること
主要前提の状態
- 需要: オフィスと住宅の需要は堅調だが過熱一辺倒ではない
- 価格: 賃料改定と高価格帯住宅の単価はおおむね維持される
- 構成比: 賃貸・分譲・管理・施設営業のバランスは概ね計画線
- 供給: 大型引渡しと売却案件は Q4 に集中しつつも実行される
- 利益率: EBITDA 利益率 補助指標 は 2027年度 ベースで 20.7% 前後を維持する
- 競争: 競争はあるが都心オフィスと高額住宅の優位は維持される
- 規制: 金利上昇は吸収可能な範囲に収まる
- 資本配分: 純有利子負債は重いが、法人 価値 視点では許容範囲に収まる
- 時間軸: 最短とストレスの中間として、2027年度 3Q 前後で評価が進む
主要KPI前提
- 需要: 営業利益 のトレンド
- 売上転化: 売上への転化率と構成比の維持
- 利益化: 利益率と FCF / EPS の転化
- 評価規律: 時期とリスク、評価規律
売上 / 利益率 / EPS・FCF 前提
- 売上高 2810551.0
- 営業利益率 20.7%
- EPS 101.60
- FCF 320744.9
- BPS 1166.16
- 1株あたり有形純資産（1株あたり有形純資産（TBVPS）） 1166.16
評価手法と前提: 企業価値EBITDA倍率 主手法 + EV/売上 補助確認 / 企業価値EBITDA倍率 16.80倍 / EV/売上 3.35倍 / 時間調整 +3.3%
この評価を置く理由: 添付レポートが最も重視していたのは、低空室と高契約進捗を土台に資産回転が概ね計画線で進む中心ケースであり、Val 価格 1,917 円を 1,995 円の event 価格 へ寄せた 1,980 円が最も再現性の高い中心値だからです。
時期 / 確率 / 確信度: 2027/02 / 52.0% / 中
主要な注意点
- Q4 時期 concentration
- construction-cost inflation
- cap-rate sensitivity
このシナリオがありえる理由: 添付レポートが最も重視していたのは、低空室と高契約進捗を土台に資産回転が概ね計画線で進む中心ケースであり、Val 価格 1,917 円を 1,995 円の event 価格 へ寄せた 1,980 円が最も再現性の高い中心値だからです。
弱気シナリオ / ¥1,630.00
どういう世界か: 金利 / cap rate 悪化、住宅進捗鈍化、Q4 案件の期ズレ、建築費上振れが重なり、弱気 1,630 円へ圧縮されるケースです。
短い仮説: 金利 / cap rate 悪化、住宅進捗鈍化、Q4 案件の期ズレ、建築費上振れが重なり、弱気 1,630 円へ圧縮されるケースです。
このシナリオになる条件
- 開発オフィス空室率が 3.0% 以上へ悪化すること、または住宅契約進捗が 80% を割ること
- 大型案件のクロージングが FY2026Q4 から後ろ倒しになること
- 金利 / cap rate と建築費の逆風で lower-倍率 regime へ移ること
このシナリオでなくなる条件
- オフィス低空室と住宅契約進捗が高水準を維持すること
- 投資家向け売却と固定資産売却が前倒しで進むこと
- ホテルや仲介/AM が 継続 support として効くこと
主要前提の状態
- 需要: 需要は崩れないが、投資家向け売却のクロージングは鈍る
- 価格: 賃料改定は続いても価格転嫁と売却採算は弱くなる
- 構成比: 分譲・資産回転の寄与が想定を下回る
- 供給: 大型引渡しや売却実行が後ろ倒しになる
- 利益率: 2027年度 EBITDA つながり 自体は残るが、倍率 圧縮で equity 価値 が下押しされる
- 競争: 投資家売買の流動性悪化が 評価 上限 になる
- 規制: 長期金利上昇が cap rate と資金調達コストの両方に効く
- 資本配分: 純有利子負債の重さが equity 価値 の下押し要因になる
- 時間軸: 下値余地 は上振れより早く価格へ織り込まれる
主要KPI前提
- 需要: 営業利益 のトレンド
- 売上転化: 売上への転化率と構成比の維持
- 利益化: 利益率と FCF / EPS の転化
- 評価規律: 時期とリスク、評価規律
売上 / 利益率 / EPS・FCF 前提
- 売上高 2810551.0
- 営業利益率 20.7%
- EPS 101.60
- FCF 320744.9
- BPS 1166.16
- 1株あたり有形純資産（1株あたり有形純資産（TBVPS）） 1166.16
評価手法と前提: 企業価値EBITDA倍率 主手法 + EV/売上 補助確認 / 企業価値EBITDA倍率 15.60倍 / EV/売上 3.00倍 / 時間調整 -0.2%
この評価を置く理由: 三井不動産の 下値余地 は需要消失より 時期 と cap rate の悪化で出やすく、Q4 集中構造が残る以上 1,630 円の 弱気 は十分に起こり得るからです。
時期 / 確率 / 確信度: 2026/11 / 24.0% / 中
主要な注意点
- interest-rate shock
- 出荷 delay
- overseas development cost
このシナリオがありえる理由: 三井不動産の 下値余地 は需要消失より 時期 と cap rate の悪化で出やすく、Q4 集中構造が残る以上 1,630 円の 弱気 は十分に起こり得るからです。
業績が株価にどうつながるか
この会社で株価に効く流れ
三井不動産株式会社 では、営業利益、開発オフィス空室率 を起点に、売上・利益率・現金創出までがどうつながるかを追っています。目標株価の評価と最終判断は別枠に分けています。
事業モデル
都市型不動産・開発
会社の開示に合わせて整理した見方です。
見ている主要指標数
6
重要な指標だけに絞って見せています。
株価に効く主力因子
営業利益 / 開発オフィス空室率 / 営業利益率
中長期の判断を支える中心項目です。
今回特に動いた因子
営業利益 / EPS / 数量
今回の判断に効いた主な変化です。
中長期で特に重要な因子
この銘柄で中長期の株価判断を左右しやすい因子を、重要度順に並べています。
| 順位 | ID | 指標 | 現状 | 変化を見る目安 | 悪化の目安 | 状態 | 重要な理由 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | B1 | 営業利益 | 83,840百万円 （足元） | 64.0% （前年同期比） | 0.0% （前年同期比） | 上振れ | 三井不動産は案件 時期 で売上が振れやすく、最終的に何が利益に残ったかが 企業価値EBITDA倍率 の説得力を決めるためです。 |
| 2 | B2 | 開発オフィス空室率 | 2.2% （足元） | 未開示 （前四半期比） | 未開示 | 未開示 | オフィスが低空室を維持できるかどうかが、継続 収益の下支えと EV 倍率 の下限を決めるからです。 |
| 3 | P4 | 営業利益率 | 13.3% （足元） | +2.7pt （前四半期比） | +0.0pt （前四半期比） | 上振れ | 強気 / 標準 / 弱気の利益率レンジを決める中心指標だからです。 |
今回の判断へ効いた変化
今回の判断に直接効いた因子と、その裏付けとして見ているデータを分けて示します。同じ変化を二重に数えません。
| 順位 | 要素ID | 名前 | 区分 | 寄与額 | 関連指標 | 短い説明 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | DL3 | 評価の置き方の見直し | 評価_regime_revision | ¥-0.19 | N4 | 評価倍率、補助確認とのズレ、評価前提の変化による寄与です。 |
| 2 | DL4 | 時期とリスクの調整 | timing_risk_adjustment | ¥0.19 | N4 | 時期の置き方と市場反応リスクの調整です。 |
裏付けとして見ているデータ
| ID | 指標 | 変化量 | 変化基準 | 関連する要素 | 短い説明 |
|---|---|---|---|---|---|
| 裏付けとして見ているデータはありません。 | |||||
参考情報
| ID | 指標 | 変化量 | 区分 | 短い説明 |
|---|---|---|---|---|
| DL1 | 売上見通し改定 | ¥0.00 | 参考情報 | 見通し売上高の変化による寄与です。 |
| DL2 | EPS・現金創出見通し改定 | ¥0.00 | 参考情報 | EPS、営業利益、現金創出の見通し変化による寄与です。 |
| DL5 | 希薄化・財務体質の調整 | ¥0.00 | 参考情報 | 希薄化と財務体質の調整です。現行の簡易版では 0 のまま維持しています。 |
この会社の主要KPIをどう読んでいるか
会社固有のKPIを、需要・構成比・利益率などの共通項目へ読み替えて整理しています。市場予想との差はここに混ぜません。
| ID | 会社開示のKPI | 共通項目 | つながる財務項目 | 重要な理由 | 足元の状態 |
|---|---|---|---|---|---|
| B1 | 営業利益 主要KPI |
需要 | 営業_income | 三井不動産は案件 時期 で売上が振れやすく、最終的に何が利益に残ったかが 企業価値EBITDA倍率 の説得力を決めるためです。 | 上振れ 83,840百万円 |
| B2 | 開発オフィス空室率 主要KPI |
efficiency_utilization | 売上高 | オフィスが低空室を維持できるかどうかが、継続 収益の下支えと EV 倍率 の下限を決めるからです。 | 計画線 2.2% |
| B3 | 住宅契約進捗率 主要KPI |
需要 | 売上高 | 三井不動産の分譲利益は Q4 偏重になりやすく、契約進捗が高いほど引渡しと資産回転の確度が高まるためです。 | 計画線 98.0% |
株価につながる流れの見取り図
左から右へ読むと、どの数字が売上・利益率・EPS / FCF を通じて株価に効くかが分かります。
- L1 外部環境
- L2 事業の主要因
- L3 売上へのつながり
- L4 利益へのつながり
- L5 現金創出・1株あたり
主要指標の定義とつながり
主要指標がどこからどこへつながるかと、その見方を表で確認できます。
起点
→
B1営業利益
→
終点
需要の柱が維持される限り、結論 の下支えになります。
起点
→
B2開発オフィス空室率
→
終点
需要の柱が維持される限り、結論 の下支えになります。
起点
→
R4売上
→
P3営業利益P4営業利益率
売上 line の上方修正 / 下方修正が 目標株価 を直接動かします。
R4売上
→
P3営業利益
→
C1EPS
営業利益の改定が EPS / FCF と評価前提を変えます。
R4売上
→
P4営業利益率
→
C1EPS
利益化が続く限り、標準 と 強気 の説得力を高めます。
P3営業利益P4営業利益率
→
C1EPS
→
終点
EPS の改善が評価前提の整合性と強気シナリオの説得力を支えます。
| ID | 分類 | 段階 | 指標 | 定義 | 算式 | 現状 | 変化を見る目安 | 悪化の目安 | 直近の変化 | 計算上の注意 | 状態 | データ品質 | 出所 | 判断へのつながり | 補足 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B1 | 数値ノード | L2 | 営業利益 | 営業利益。賃貸・管理・施設営業の 継続 収益と、分譲・固定資産売却のクロージングが最終的にどこまで利益へ残るかを示す中心 KPI です。 | 会社開示KPIそのものです。変化の判定は前年同期比で見て、目安も前年同期比基準でそろえます。 | 83,840百万円 （足元） | 64.0% （前年同期比） | 0.0% （前年同期比） | 64.0% （前年同期比） | 厳密 | 上振れ | 実績 | company IR / 決算 release / 四半期 highlights / 足元の水準と前年同期比の変化を分けて見ています。 | 未開示 | 需要の柱が維持される限り、結論 の下支えになります。 |
| B2 | 数値ノード | L2 | 開発オフィス空室率 | 当社開発オフィス物件の空室率。都心オフィスの需要、賃料改定余地、継続 現金 資金流入 の耐久性を見る KPI です。 | 会社開示KPIです。変化の判定は 前四半期比 で確認します。 | 2.2% （足元） | 未開示 （前四半期比） | 未開示 | 未開示 （前四半期比） | 方向性重視 | N/A | 実績 | Investors 会社見通し / IR KPI 重要 / 目安が未設定のため、状態確認を中心に見ます。 | 未開示 | 需要の柱が維持される限り、結論 の下支えになります。 |
| R4 | 数値ノード | L3 | 売上 | 数量、単価、ミックスの結果としての売上高。 | 非加法のつながり: 数量 / 価格 / 構成比は方向性を見るための指標で、売上を厳密に分解したものではありません。 | 628,430百万円 （足元） | 22.2% （前年同期比） | 0.0% （前年同期比） | 22.2% （前年同期比） | 非加法 | 上振れ | 実績 | normalized_financials / 売上自体は実績です。上流の数量 / 価格 / 構成比は補助指標のため、ここでは厳密な足し上げではなく方向感を見ています。 | 未開示 | 売上 line の上方修正 / 下方修正が 目標株価 を直接動かします。 |
| P3 | 数値ノード | L4 | 営業利益 | 営業利益。売上とコストの結果。 | 営業利益は実績です。上流の売上総利益率 / 販管費は、不足時に補助指標を使うことがあります。 | 83,840百万円 （足元） | 42.9% （前四半期比） | 0.0% （前四半期比） | 42.9% （前四半期比） | 厳密 | 上振れ | 実績 | normalized_financials / 営業利益そのものは実績です。上流の主要因とのつながりには補助指標を含む場合があります。 | 未開示 | 営業利益の改定が EPS / FCF と評価前提を変えます。 |
| P4 | 数値ノード | L4 | 営業利益率 | 営業利益率です。収益化の質と固定費吸収の結果をまとめて見ます。 | 営業利益率 = 営業利益 / 売上高。変化の判定は前四半期比の改善幅で見ます。 | 13.3% （足元） | +2.7pt （前四半期比） | +0.0pt （前四半期比） | +2.7pt （前四半期比） | 厳密 | 上振れ | 実績 | normalized_financials / 足元の状態は営業利益率そのもの、目安は前四半期比の改善幅で見ています。 | 未開示 | 利益化が続く限り、標準 と 強気 の説得力を高めます。 |
| C1 | 数値ノード | L5 | EPS | 一株当たり利益。 | EPS は1株あたり実績です。変化の判定は直前四半期比の変化率で見ます。 | ¥25 （足元） | 143.8% （前四半期比） | 0.0% （前四半期比） | 143.8% （前四半期比） | 厳密 | 上振れ | 実績 | normalized_financials / EPS は実績です。sample data で欠損する場合は未開示です。 | 未開示 | EPS の改善が評価前提の整合性と強気シナリオの説得力を支えます。 |
補助情報の補遺
主役は実績値ベースです。補助指標のノードは補助レールまたは補遺へ下げています。
補助証拠
| ID | 補助指標 | 分類 | 出所 | データ品質 | 説明 |
|---|---|---|---|---|---|
| R1 | 数量 | 需要 | 最優先で見る指標 補助指標 | 補助指標 | 方向性を補助する補助証拠として扱います。 |
| R3 | ミックス | 構成比 | Investors 会社見通し / IR KPI 重要 | 補助指標 | 方向性を補助する補助証拠として扱います。 |
| R4 | 売上 | 需要 | normalized_financials | 補助指標 | 方向性を補助する補助証拠として扱います。 |
外部ヒューリスティック
| ID | ヒューリスティック | 分類 | 出所 | データ品質 | 説明 |
|---|---|---|---|---|---|
| X1 | 市場需要 | 需要 | 評価 補助判断 | 補助指標 | 外生要因の補助判断で、一次事実ではありません。 |
| X2 | 供給制約 | capacity_supply | 評価 補助判断 | 補助指標 | 外生要因の補助判断で、一次事実ではありません。 |
非加法の注記
| ID | 注記 | 出所 | 説明 |
|---|---|---|---|
| 非加法の bridge 注記はありません。 | |||
表示を抑えた項目
| ID | 指標 | 扱い |
|---|---|---|
| 表示を抑えた node はありません。 | ||
判断へどうつながるか
ここでは事業側の変化が、今回の判断にどうつながったかだけを短く追います。金額ベースの差分は後ろの「判断が変わった理由」で確認できます。
- 今回は判断を直接動かした事業因子はありません。 事業側の変化は参考情報として補遺に残しています。
比較
市場予想との比較
今回の決算が市場の想定より良かったか悪かったか、そして次四半期・通期の見通しが市場と比べてどう見えるかをまとめています。
今回の判定
想定より良かった
今回の決算は市場の想定より良く、短期では追い風になりやすいです。
短期の株価への効き方
中立
市場予想との差と予想の鮮度は、業績そのものとは分けて、短期の株価反応を読む補助材料として扱います。
会社見通しの見え方
一部不足
不足がある場合は下の詳細で理由を確認できます。
補足
十分
経営コメントは 株式ストーリー に必要な水準を満たしています。
実績 / 市場予想 / 会社ガイダンスの比較
先行き予想ソース: 補足推定 | 推定日: 2026-04-10 | 取得時刻: 2026-04-23T09:49:39+09:00 | 取得状況: 一部不足 | 補足: Official 2026年度 guidance と 2026Q3 実績s are available, but reproducible standalone 2026Q3 公開-市場予想 rows were not retained on フリー 公開ページ. This refreshed package preserves 付随収益ed report family's Q3 / Q4 補助指標 rows together とともに 2026年度 blended full-year 市場予想 refreshed で 2026-04-11 report.
市場予想との比較と先行き予想は同じ基準データを使い、ソース表記は「公開市場予想 / 更新済み公開市場予想 / 補足推定 / 会社ガイダンス」に統一しています。直接確認できない項目は補足推定または未開示で残します。
A. 直近決算の比較
| 指標 | 実績 | 市場予想 | 事前ガイダンス | 実績 vs 市場予想 | 実績 vs ガイダンス | 短い解釈 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | ¥628430 | ¥621550 | N/A | 1.1% | N/A | 概ね市場予想線です。 |
| 営業利益 | ¥83840 | ¥82682 | N/A | 1.4% | N/A | 概ね市場予想線です。 |
| 営業利益率 | 13.3% | 13.3% | N/A | +0.0pp | N/A | 営業利益率は概ね市場予想線です。 |
| EPS | 24.55 | 15.18 | N/A | 61.7% | N/A | 市場予想をしっかり上回りました。 |
| FCF | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A |
B. 次四半期 / 通期見通しの比較
| 期間 | 指標 | 会社ガイダンス | 市場予想 | 内部の標準ケース | ガイダンス vs 市場予想 | 注記 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026Q4 | 売上高 | ¥718150 | ¥718200 | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | -0.0% | N/A |
| 2026Q4 | 営業利益 | ¥92375 | ¥94390 | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | -2.1% | N/A |
| 2026Q4 | 営業利益率 | 12.9% | 13.1% | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | -0.3pp | N/A |
| 2026Q4 | EPS | 18.12 | 27.73 | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | -34.7% | N/A |
| 2026Q4 | FCF | N/A | N/A | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | N/A | sample data には FCF の市場予想がないため、ここは未開示です。 |
| 2026FY | 売上高 | ¥2700000 | ¥2684670 | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | 0.6% | N/A |
| 2026FY | 営業利益 | ¥394999 | ¥395720 | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | -0.2% | N/A |
| 2026FY | 営業利益率 | 14.6% | 14.7% | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | -0.1pp | N/A |
| 2026FY | EPS | 97.55 | 97.55 | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | 0.0% | N/A |
| 2026FY | FCF | N/A | N/A | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | N/A | sample data には FCF の市場予想がないため、ここは未開示です。 |
外部レポート由来の背景説明と対応ビュー
市場予想比 / YoY / 過去比較
直近の 2026年度/03 Q3累計は、9M 累計 補助指標 との比較で売上は -0.05% とほぼ線上、営業利益は +0.88% の小幅上振れだった。ただし前年同期比で見ると、売上は +18.2%、営業利益は +37.2% と伸びが大きい。この差の中心は Property 売上 で、9M の売上寄与 +12.8pp、利益寄与 +49.1pp を占めた。つまり、今回の決算の本質は「市場予想を大きく超えた」よりも、「前年との比較で、売却・引渡しの計上量と利益化がはっきり伸びた」である。
対応ビュー: 市場予想との比較 / CH1 / CH2
市場予想比YoY / 過去比較
ガイダンス比 / YoY / 過去比較
要因分解をすると、数量面では国内住宅分譲の引渡し増、投資家向け分譲の計上増が効いた。単価面では高額物件比率の上昇がプラスで、Investors 会社見通し では 2億円以上/戸の高額住宅で5割超のシェア、契約進捗率98% が示されている。ミックスでは Property 売上 の比率上昇が営業レバレッジを高めた。費用面では建築費や先行費用が賃貸/施設の利益率を圧迫しているが、それを上回る売却益・引渡し益が出た。一過性要因としては、Property 売上 事業利益に 固定資産売却益 516.6億円 が含まれており、これが 9M の増益を大きく押し上げた。
対応ビュー: 市場予想との比較 / CH1 / CH2
ガイダンス比YoY / 過去比較
YoY / 過去比較
直近FYである 2025年度/03 は、売上 2.63兆円、営業利益 3,727億円で過去最高を更新した。会社最終予想との差分でも売上 +1.0%、営業利益 +3.5% と上振れており、Q4 の大型引渡しと物件売却が強かった。したがって 2026年度/03 についても、Q4 の案件集中をどう読むかが重要になる。
対応ビュー: CH1 / CH2
YoY / 過去比較
背景
経営陣のスタンスは、見えたものを上げる 型である。2026年度/03 の会社予想は、2025-05-09 時点の営業利益 3,800億円 / 経常利益 2,850億円 から、2025-11-07 に 3,850億円 / 2,950億円、2026-02-06 に 3,950億円 / 3,050億円 へと段階的に引き上げられた。売上は一貫して 2.70兆円据え置き で、トップラインよりも利益ミックスの改善を見て上げている。
対応ビュー: 参考表示
背景
YoY / 過去比較
過去4イベントの beat / raise 履歴を経常利益ベースで並べると、Q1 は +44.2% の大幅 beat、H1 は -2.8% の小幅 未達、Q3 は +1.7% の小幅 beat、Q3 では同時に通期ガイドを再引き上げた。2025年度/03 本決算も会社最終計画を上回った。ナラティブとしては「Q4 に案件集中があり、上期時点では保守的、終盤で上げる」整合性が高い。
対応ビュー: CH1 / CH2
YoY / 過去比較
先行き予想
次四半期 / 通期の市場予想と会社見通しを並べています。取得できない項目は、理由が分かる形で表に残します。
先行き予想ソース: 補足推定 | 推定日: 2026-04-10 | 取得時刻: 2026-04-23T09:49:39+09:00 | 取得状況: 一部不足 | 補足: Official 2026年度 guidance と 2026Q3 実績s are available, but reproducible standalone 2026Q3 公開-市場予想 rows were not retained on フリー 公開ページ. This refreshed package preserves 付随収益ed report family's Q3 / Q4 補助指標 rows together とともに 2026年度 blended full-year 市場予想 refreshed で 2026-04-11 report.
市場予想との比較と先行き予想は同じ基準データを使い、ソース表記は「公開市場予想 / 更新済み公開市場予想 / 補足推定 / 会社ガイダンス」に統一しています。直接確認できない項目は補足推定または未開示で残します。
ソース読込状態: 読み込み済み / 予想データのそろい具合: 一部不足 / 経営コメントのそろい具合: 十分
不足 row: なし / 不足 metrics: なし / 任意 metrics: 2026Q4:FCF予想, 2026FY:FCF予想 / 不足 commentary: なし
次にやること: 主要な先行き予想は揃っているため利用は可能ですが、任意項目を補完できるとより確度が上がります。
| 期間 | 売上高予想 | 営業利益予想 | 営業利益率予想 | EPS予想 | FCF予想 | 会社ガイダンス | 内部の標準ケース | ソース | 推定日 | 鮮度と取得状況 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026Q4 | ¥718200 | ¥94390 | 13.1% | 27.73 | N/A | 会社は standalone 2026Q4 を個別開示していないが、通期会社計画から逆算すると売上 718,150 / 営業利益 92,377 / EPS 18.12。 | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | 公開市場予想 / 会社ガイダンス | 2026-03-25 | 必要な予想データは概ねそろっています。 / 読込 読み込み済み / 充足 十分 |
| 2026FY | ¥2684670 | ¥395720 | 14.7% | 97.55 | N/A | 売上高 2,700,000 / 営業利益 395,000 / 当期純利益 270,000 / EPS 97.55。 | 内部の標準ケースの詳細説明は補足へ回しています。 | 公開市場予想 / 会社ガイダンス | 2026-04-10 | 必要な予想データは概ねそろっています。 / 読込 読み込み済み / 充足 十分 |
理由: Official 2026年度 guidance と 2026Q3 実績s are available, but reproducible standalone 2026Q3 公開-市場予想 rows were not retained on フリー 公開ページ. This refreshed package preserves 付随収益ed report family's Q3 / Q4 補助指標 rows together とともに 2026年度 blended full-year 市場予想 refreshed で 2026-04-11 report.
外部レポートの実績 / ガイダンス / 市場予想対応を開く
乖離サマリー
- 直近実績 vs 市場予想：売上 -0.05% / 営業益 +0.88% / 利益率 +0.14pp
- ガイダンス(mid) vs 市場予想：売上 +0.57% / 営業益 -0.18% / 利益率 -0.11pp
- 注記：FY期末月=3月 / 会計基準=J-GAAP / 通貨と単位=JPY億。FY2023/03〜FY2025/03 は会社IRの「業績推移（四半期）」、FY2026/03 Q1〜Q3 は 2026年3月期の各四半期決算資料を使用した。FY2026/03 市場予想(通期平均) は 2026-04-10 時点の IFIS コンセンサスと MarketScreener コンセンサスの平均である。
- 乖離サマリー（% / pp）
四半期（過去3年＋直近決算・ガイダンス・市場予想）
元レポートの 1-1 をそのまま再掲します。
| 期(会社表記・累計) | 売上 | 営業利益 | 営業利益率(%) | YoY売上(%) | YoY営業益(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| FY2023/03 Q1累計 | 5767.2 | 771.1 | 13.4 | 28.5 | 119.6 |
| FY2023/03 Q2累計 | 10570.5 | 1315.2 | 12.4 | 6 | 30.2 |
| FY2023/03 Q3累計 | 16263.9 | 2133.2 | 13.1 | 10.9 | 38 |
| FY2023/03 通期 | 22691 | 3054 | 13.5 | 8 | 24.7 |
| FY2024/03 Q1累計 | 5613.6 | 804.1 | 14.3 | -2.7 | 4.3 |
| FY2024/03 Q2累計 | 11652.4 | 1797.3 | 15.4 | 10.2 | 36.7 |
| FY2024/03 Q3累計 | 16990.2 | 2452.9 | 14.4 | 4.5 | 15 |
| FY2024/03 通期 | 23832.9 | 3396.9 | 14.3 | 5 | 11.2 |
| FY2025/03 Q1累計 | 6303.8 | 1013 | 16.1 | 12.3 | 26 |
| FY2025/03 Q2累計 | 11624.4 | 1694.7 | 14.6 | -0.2 | -5.7 |
| FY2025/03 Q3累計 | 16768 | 2206 | 13.2 | -1.3 | -10.1 |
| FY2025/03 通期 | 26253.6 | 3727.3 | 14.2 | 10.2 | 9.7 |
| FY2026/03 Q3累計 | 19818.5 | 3026.2 | 15.3 | 18.2 | 37.2 |
| FY2026/03 通期ガイダンス | 27000 | 3950 | 14.6 | 2.8 | 6 |
| FY2026/03 市場予想(通期平均) | 26846.7 | 3957.2 | 14.7 | 2.3 | 6.2 |
年次（過去3年＋直近期・ガイダンス・市場予想）
元レポートの 1-2 をそのまま再掲します。
| FY | 売上 | 営業利益 | 営業利益率(%) | YoY売上(%) | YoY営業益(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| FY2022/03 | 21008.7 | 2449.8 | 11.7 | N/A | N/A |
| FY2023/03 | 22691 | 3054.1 | 13.5 | 8.0 | 24.7 |
| FY2024/03 | 23832.9 | 3396.9 | 14.3 | 5.0 | 11.2 |
| FY2025/03 | 26253.6 | 3727.3 | 14.2 | 10.2 | 9.7 |
| FY2026/03 ガイダンス | 27000 | 3950 | 14.6 | 2.8 | 6.0 |
| FY2026/03 市場予想(通期平均) | 26846.7 | 3957.2 | 14.7 | 2.3 | 6.2 |
外部レポートの 1-1 / 1-2 の実績・市場予想・会社ガイダンス表を参照しています。
判定材料が不足している場合の補足
ソース読込状態: 読み込み済み
予想データのそろい具合: 一部不足
経営コメントのそろい具合: 十分
不足している行: なし
不足している指標: なし
補足
会社概要
初見の人向けに、事業内容と収益モデルを後ろから参照できるようにまとめています。
| 会社名 | 三井不動産株式会社 |
|---|---|
| ティッカー | 8801 |
| 取引所 | TSE |
| 国 | Japan |
| セクター / 業種 | Real Estate / Urban Real Estate / Office / Residential / 資産 Rotation / Management |
| 収益構造の特徴 | 都市型不動産・開発 |
| 株価を動かす主因 | 高付加価値化 |
| 値付けの主軸 | 営業利益中心の評価 |
| 値付けの細分類 | 未開示 |
| 特殊状態 | 特殊事情なし |
| 利益率欄の意味 | EBITDA 利益率 補助指標 |
| 旧ストーリータグ | 高付加価値化 |
| FY 期末月 | 3月 |
| 会計基準 | Japanese 会計基準 |
| 通貨 / 単位 | JPY / 百万円 |
| カバレッジ開始日 | 2026-03-25 |
事業概要: 三井不動産は、都心オフィス・商業施設・住宅・ホテル・仲介/AM を束ねる日本の総合デベロッパーです。投資判断では、賃貸・管理・施設営業の 継続 収益を土台にしつつ、高額住宅、投資家向け分譲、固定資産売却という資産回転がどこまで利益の convexity を生むかを主論点に置きます。
どう稼ぐ会社か: 売上と利益は、オフィス・商業・ホテル等の 継続 収益と、住宅分譲・投資家向け分譲・固定資産売却の 時期 依存収益が混在します。四半期の営業利益は案件クロージングで大きく振れますが、低空室オフィス、高額住宅の契約進捗、仲介/AM・ホテルの積み上がりが FY ベースの 決算 質 と EV 倍率 の持続性を左右します。
営業利益率欄の読み方: 営業利益率欄は EBITDA 利益率 の 補助指標 として扱います。
主要製品 / セグメント: 賃貸, 分譲, マネジメント, 施設営業, その他
重点KPI: 営業利益, 開発オフィス空室率, 住宅契約進捗率, ホテル稼働率, 営業利益率, 1株当たり純資産
今回の更新で使ったソース: 2026年3月期 第3四半期決算短信〔日本基準〕（連結）, 2026年3月期 第2四半期（中間期）決算短信〔日本基準〕（連結）, 2026年3月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕（連結）, 財務ハイライト（四半期）, セグメント概要, Investors 会社見通し 2026年2月, 2025年3月期 決算関連リリース, 決算 見通し, 付随収益ed report 補助指標, Investing.com - 8801 決算 Dates & Reports, 付随収益ed report 公開 blend, 市場予想:local_manual_consensus
横断テーマ: 未開示
横断コンテキスト: 追加の共通コンテキストはありません。
関連リサーチ: 未開示
補足
判断が変わった理由
前回から何が変わって今回の結論になったのかを、数字と理由の両方でひと目で追えるようにまとめています。
前回 → 今回
買い → 買い
前回レポート版比
標準シナリオの目標株価の変化
¥1,980.00 → ¥1,980.00
差分 +¥0.00
最大の要因
評価の置き方の見直し
-¥0.19
注意点
通常利用の条件を満たしています。
そのまま読んで判断に使えます。
ひと目でいうと
結論は前回の 買い を維持しました。
- 結論は前回の 買い を維持しました。比較軸は 前回レポート版比 です。
- 標準シナリオの目標株価は ¥1,980.00 から ¥1,980.00 へ +¥0.00 動きました。
- 投資仮説の見方自体は維持しました。
今回の変化の主因
- 最大の要因は 評価の置き方の見直し で、目標株価に -¥0.19 効きました。
- 時期とリスクの見直し も +¥0.19 で続きました。
- 大きな注意点は限られており、通常利用の前提を満たしています。
詳細内訳を見る
内部メモと判定状態
前回の結論
買い
比較軸
前回レポート版比
内部モデルの結論
買い
読者向け表示
買い
利用状態
通常利用可
仮説スコア帯
70
ロジック見直し
投資仮説の見方自体は維持しました。
整合性チェック
整合しています
合計一致
¥1,980.00 + +¥0.00 = ¥1,980.00 (delta 0.0)
致命フラグ
なし
利用状態の理由: 通常利用の条件を満たしています。
補足理由: 8801 では先行き予想と経営コメントがそろっており、市況回復と構成比改善の継続性を通常利用の前提で追跡できます。
モデル要約: 目標株価と結論は判断面でのみ更新し、市場予想との比較は時期と確信度を補う材料として扱います。
- N1: 市場期待ではなく、最重要KPIの伸びそのものを見ます。
- N2: 売上とKPIのつながりから、収益化が進んでいるかを確認します。
- N3: 営業利益率の改善と、利益がEPSやFCFへつながっているかを見ます。
- N4: 市場予想との比較は別枠で持ちつつ、時間軸とデータ充足度を評価します。
目標株価に直接効いた要因
ここには目標株価の改定額へ直接効いた要因だけを残します。0寄与のものは下の参考欄へ分けています。
出所: 外部レポートの 5-1「要素分解」表を優先表示しています。
| id | 要素 | 種別 | 寄与額 | 関連 node | 状態 | 説明 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| DL3 | 評価の置き方の見直し | 評価の置き方の見直し | ¥-0.19 | N4 | 押し下げ要因 | 評価倍率、補助確認とのズレ、評価前提の変化による寄与です。 |
| DL4 | 時期とリスクの調整 | 時期とリスクの見直し | ¥0.19 | N4 | 押し上げ要因 | 時期の置き方と市場反応リスクの調整です。 |
参考情報
| id | 要素 | 種別 | 寄与額 | 関連 node | 状態 | 説明 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| DL1 | 売上見通し改定 | 売上見通しの見直し | ¥0.00 | R4, N2 | 中立 | 見通し売上高の変化による寄与です。 |
| DL2 | EPS・現金創出見通し改定 | EPS / キャッシュ見通しの見直し | ¥0.00 | P4, C1, C2, N3 | 中立 | EPS、営業利益、現金創出の見通し変化による寄与です。 |
| DL5 | 希薄化・財務体質の調整 | 希薄化・財務条件の見直し | ¥0.00 | C2 | 中立 | 希薄化と財務体質の調整です。現行の簡易版では 0 のまま維持しています。 |
補足
補助情報の補遺
ここには主経路から下げた補助情報だけをまとめています。必要なときだけ開いて確認するための補足です。
補助証拠と不足データを見る
ソース階層の反映状況
Policy version: 2026-04-20-source-hierarchy-v1
Canonical input 件数: 5 / 制限付き input 件数: 6
vendor 証跡あり: 1 / vendor 証跡なし: 6
| 区分 | ラベル | Tier | allowed_action | 扱い |
|---|---|---|---|---|
| fact | 2026年3月期 第3四半期決算短信〔日本基準〕（連結） | 1 | base_target | 対象会社の公式開示として canonical input に使えます。 |
| fact | 2026年3月期 第2四半期（中間期）決算短信〔日本基準〕（連結） | 1 | base_target | 対象会社の公式開示として canonical input に使えます。 |
| fact | 2026年3月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕（連結） | 1 | base_target | 対象会社の公式開示として canonical input に使えます。 |
| guidance | 2026年3月期 第3四半期決算短信〔日本基準〕（連結） | 1 | base_target | 対象会社の公式開示として canonical input に使えます。 |
| consensus | 市場予想:local_manual_consensus | 3 | probability_multiple | 保存証跡がある proprietary data なので、補助根拠としてのみ使えます。 |
| fact | 財務ハイライト（四半期） | 3 | probability_multiple | 再現性やライセンス依存があるため、確率や倍率の補助に留めます。 |
| fact | セグメント概要 | 3 | probability_multiple | 再現性やライセンス依存があるため、確率や倍率の補助に留めます。 |
| fact | Investors 会社見通し 2026年2月 | 3 | probability_multiple | 再現性やライセンス依存があるため、確率や倍率の補助に留めます。 |
| fact | 2025年3月期 決算関連リリース | 3 | probability_multiple | 再現性やライセンス依存があるため、確率や倍率の補助に留めます。 |
| guidance | 決算 見通し | 3 | probability_multiple | 再現性やライセンス依存があるため、確率や倍率の補助に留めます。 |
| guidance | Investors 会社見通し 2026年2月 | 3 | probability_multiple | 再現性やライセンス依存があるため、確率や倍率の補助に留めます。 |
補助証拠
| ID | 補助指標 | 分類 | なぜ補助扱いか | 参考メモ |
|---|---|---|---|---|
| R1 | 数量 | 需要 | 方向性を補助する補助証拠として扱います。 | 最優先で見る指標を数量の補助指標として扱います。 |
| R3 | ミックス | 構成比 | 方向性を補助する補助証拠として扱います。 | 補助KPIを構成比の補助指標として扱います。 |
| R4 | 売上 | 需要 | 方向性を補助する補助証拠として扱います。 | 売上自体は実績です。上流の数量 / 価格 / 構成比は補助指標のため、ここでは厳密な足し上げではなく方向感を見ています。 |
外部ヒューリスティック
| ID | 外部ヒューリスティック | 分類 | 説明 |
|---|---|---|---|
| X1 | 市場需要 | 需要 | 外生要因の補助判断で、一次事実ではありません。 |
| X2 | 供給制約 | capacity_supply | 外生要因の補助判断で、一次事実ではありません。 |
非加法の bridge 注記
| ID | 注記 | 説明 |
|---|---|---|
| 非加法の bridge 注記はありません。 | ||
表示を抑えた項目
| ID | 指標 | 扱い |
|---|---|---|
| 表示を抑えた node はありません。 | ||
予想データ不足の詳細
ソース読込状態: 読み込み済み
予想データのそろい具合: 一部不足
経営コメントのそろい具合: 十分
不足 row: なし
不足 metrics: なし
監査
監査補遺
自動判定の注意点と内部 review の結果を、必要なときだけ後ろから確認できるようにしています。
監査メモと内部 review を開く
公開制約の理由
通常利用の条件を満たしています。
主因コード: なし
この銘柄での意味: 8801 では先行き予想と経営コメントがそろっており、市況回復と構成比改善の継続性を通常利用の前提で追跡できます。
副因: なし
通常利用の条件を満たしています。 証拠の充足: 十分 / 予想データのそろい具合: 任意項目のみ不足 / 評価前提の整合性: 通過 任意項目の未取得: 2026Q4:FCF予想, 2026FY:FCF予想
発火 gate: なし
対応: そのまま読んで判断に使えます。
availability の意味分離
ソース=loaded / 行=partial / commentary=complete / 任意 metrics: 2026Q4:FCF予想, 2026FY:FCF予想
ソース読込状態: 読み込み済み
行充足度: 一部不足
commentary 充足度: 十分
不足 row: なし
不足 metrics: なし
任意 metrics: 2026Q4:FCF予想, 2026FY:FCF予想
incomplete cells: なし
不足 commentary: なし
proxy の降格
6 nodes
補助ブリッジや補助効率指標は、参考情報として補助レールに分けています。
| review | status | low severity residuals |
|---|---|---|
| Architecture Review | PASS | なし |
| Investment Usefulness Review | PASS | なし |
| Math and Rendering Review | PASS | なし |
| Coherence Review | PASS | なし |
| Coverage Sufficiency Review | PASS | なし |
| Valuation Sanity Review | PASS | なし |
| Plain Japanese Lint Review | PASS | なし |
| Fact Lock Review | PASS | なし |
| Reader QA Review | PASS | なし |
| Red-Team Contradiction Review | PASS | なし |
| Render Consistency Review | PASS | なし |
| Section Canonicality Review | PASS | なし |
| Contribution Semantics Review | PASS | なし |
| Story-Type Coverage Review | PASS | なし |
| Red-Team Render Review | PASS | なし |
| Final Render Consistency Review | PASS | なし |
| Canonical Rows Review | PASS | なし |
| Contribution Display Review | PASS | なし |
| Red-Team HTML Review | PASS | なし |
| Publish Reason Review | PASS | なし |
| Publish Reason Hierarchy Review | PASS | なし |
| Availability Reconciliation Review | PASS | なし |
| Availability Semantics Review | PASS | なし |
| Availability Semantics Extension Review | PASS | なし |
| Proxy Demotion Review | PASS | なし |
| Proxy Appendix Split Review | PASS | なし |
| Proxy Wiring Review | PASS | なし |
| Story-Type Publish Reason Review | PASS | なし |
| Red-Team Publish Clarity Review | PASS | なし |
| Red-Team Reader Clarity Review | PASS | なし |
| Red-Team Final Reader Review | PASS | なし |
| Reader-First Review | PASS | なし |
| First-Time Reader Review | PASS | なし |
| Terminology Definition Review | PASS | なし |
| Duplicate Section Review | PASS | なし |
| Reason Chain Review | PASS | なし |
| Plain Japanese Review | PASS | なし |
| Low-Information Card Review | PASS | なし |
| Reader Flow Review | PASS | なし |
| Signal vs Publish State Review | PASS | なし |
| Section Purpose Review | PASS | なし |
| Segment Clarity Review | PASS | なし |
| Segment KPI Coverage Review | PASS | なし |
| Scenario Readability Review | PASS | なし |
| Time-Series Retention Review | PASS | なし |
| Accessibility Review | PASS | なし |
| Red-Team Reader Review | PASS | なし |
| Valuation Method Fit Review | PASS | なし |
| Multiple Type Safety Review | PASS | なし |
| Scenario Divergence Review | PASS | なし |
| Red-Team Scenario Review | PASS | なし |
主要数値の source ledger
field-level source ledger が未定義のため、主要数値のフィールド監査ができません。
| metric | basis | period | value | provider | source URL | retrieved_at | confidence | note |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| field-level source ledger は未設定です。 | ||||||||
目標株価の計算ブリッジ（標準シナリオ）
標準シナリオの目標株価を、EV/EBITDA主手法 + EV/Sales補助確認で再計算できる順で展開しています。
| step | formula | result |
|---|---|---|
| 1) 業績前提 | EBITDA(override) = scenario_multiples.ebitda_mn | ¥583,173.0 |
| 2) EV/EBITDA主手法 | EV = EBITDA(override) × EV multiple; equity = EV + net_cash_or_debt; primary_target = equity/share_count | EBITDA(override) ¥583,173.0 × 16.80 = EV ¥9,797,306.4 → Equity ¥5,421,070.4 (net_cash_or_debt -¥4,376,236.0) → ¥1,958.62/share (2,767.80m shares) |
| 3) EV/Sales補助 | EV = revenue × EV multiple; equity = EV + net_cash_or_debt; cross_check_target = equity/share_count | Revenue ¥2,810,551.0 × 3.35 = EV ¥9,415,345.8 → Equity ¥5,039,109.8 (net_cash_or_debt -¥4,376,236.0) → ¥1,820.62/share (2,767.80m shares) |
| 4) 手法合成 | target_before_timing = w_primary × primary_target + w_cross × cross_check_target | 0.70 × ¥1,958.62 + 0.30 × ¥1,820.62 = ¥1,917.22 |
| 5) 時間調整 | target_price = target_before_timing × (1 + timing_adjustment_pct) | ¥1,917.22 × (1 + 3.3%) = ¥1,980.00 |
- 企業価値EBITDA倍率 計算は thesis_registry の scenario_倍率s.ebitda_mn override を優先採用しています。
- net_cash_or_debt は EV から equity 価値 に落とすときに符号つきで加算しています（負値は純有利子負債）。
Run History（運用向け）
同一内容の再生成回数を含む実行ログです。投資家向けの履歴には表示しません。
| report_version_id | quarter | signal | base_target | publish_status | repeat_count | summary |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-03-30T11:13:07+09:00 | 2026Q3 | 買い | ¥2,007.42 | 通常利用可 | 16 | KPIの強さが売上転化を押し上げ、売上の改善が利益率の改善につながり、その利益率の改善が最終投資判断更新前のバリュエーション更新へつながりました。 |
| 2026-03-26T16:14:15+09:00 | 2026Q3 | 様子見 | ¥2,007.42 | 通常利用可 | 6 | KPIの強さが売上転化を押し上げ、売上の改善が利益率の改善につながり、その利益率の改善が最終投資判断更新前のバリュエーション更新へつながりました。 |
| 2026-03-31T14:23:53+09:00 | 2026Q3 | 買い | ¥2,007.42 | 通常利用可 | 7 | KPIの強さが売上転化を押し上げ、売上の改善が利益率の改善につながり、その利益率の改善が最終投資判断更新前のバリュエーション更新へつながりました。 |
| 2026-04-10T15:41:42+09:00 | 2026Q3 | 買い | ¥2,007.42 | 通常利用可 | 67 | KPIの強さが売上転化を押し上げ、売上の改善が利益率の改善につながり、その利益率の改善が最終の投資判断更新に向けたバリュエーション更新へつながりました。 |
| 2026-04-08T14:32:56+09:00 | 2026Q3 | 様子見 | ¥2,007.42 | 通常利用可 | 1 | KPIの強さが売上転化を押し上げ、売上の改善が利益率の改善につながり、その利益率の改善が最終の投資判断更新に向けたバリュエーション更新へつながりました。 |
| 2026-04-16T23:37:28+09:00 | 2026Q3 | 様子見 | ¥1,980.00 | 通常利用可 | 2 | KPIの強さが売上転化を押し上げ、売上の改善が利益率の改善につながり、その利益率の改善が最終の投資判断更新に向けたバリュエーション更新へつながりました。 |
| 2026-04-21T14:53:59+09:00 | 2026Q3 | 買い | ¥1,980.00 | 通常利用可 | 13 | KPIの強さが売上転化を押し上げ、売上の改善が利益率の改善につながり、その利益率の改善が最終の投資判断更新に向けたバリュエーション更新へつながりました。 |
High / Critical は audit gate 前に解消し、ここでは unresolved low severity のみ残します。
生成ファイルと内部メモ
| 正本 HTML | artifacts/8801/reports/latest.html |
|---|---|
| Debug Markdown | artifacts/8801/reports/latest.md |
| 未生成 | |
| Snapshot | artifacts/8801/snapshots/decision_snapshot.json |
| 退避した前回 snapshot | artifacts/8801/snapshots/history/report_versions/2026Q3__2026-04-21T14-53-59+09-00.json |
| ソースモード | 手動投入データ |
| 利用状態 | 通常利用可 |