3289 5部構成 分析レポート

As-of: 2026-03-24 Asia/Tokyo 会計基準: Japanese GAAP 単位: JPYm 基準株価: ¥1,345.00

1. 決算ハイライト・バリュエーション・投資ストーリー

この銘柄は外部入力（*_chatgpt-output.md / references/*.md）が未提供のため、標準文面を表示しています。

直近実績 (2026Q3)

売買仲介手数料収入

59,622百万円

前四半期比 +51.0%

平均賃料

¥30950/tsubo

前四半期比 +0.1%

空室率

0.7%

前四半期比 +0.1pt

希薄化後EPS

14.12

前四半期比 -53.2%

  • 投資判断: 様子見
  • 利用状態: 要再検証
  • 推奨行動: 主要数値の出所情報を補完した更新版で再判定するまで、自動執行を止めます。
  • 標準目標株価: ¥1,539.83（現在比 +14.5%）

バリュエーション手法選定

主要手法: 株価純資産倍率 主手法

1.1〜1.4倍

東急不動産HDは賃貸資産と販売用不動産を抱える資産集約型の不動産グループであり…

クロスチェック: なし

データ不足のため表示できません。

主手法の前提と異なる角度で、目標株価の前提整合を確認します。

投資ストーリー要約

背景: 東急不動産ホールディングスは、オフィス・商業施設・住宅・不動産流通・戦略投資を束ねる資産集約型の総合不動産グループです。

収益構造: 都市開発の賃貸・売却、戦略投資のアセット回転、管理運営のストック収益、不動産流通の仲介・販売受託が売上と利益を構成します。

今回の変化: 売買仲介手数料収入は59,622百万円（前四半期比 +51.0%）、平均賃料は¥30950/tsubo（前四半期比 +0.1%）、空室率は0.7%（前四半期比 +0.1pt）。

今回の論点: 今回の判断では 成長: 売上成長率は前四半期の 28.5% から -7.3% へ -35.8pt 鈍化しました。需要の伸びがやや弱まっています を重く見ています。

次四半期の確認: 売買仲介手数料収入・平均賃料・空室率が続くかを見ます。

東急不動産ホールディングス株式会社の売買仲介手数料収入: 売買仲介手数料収入は前四半期比で+51.0%。マイナス。利益率の悪化が判断の重しです。（確認指標: 売買仲介手数料収入）

東急不動産ホールディングス株式会社の平均賃料: 平均賃料は前四半期比で+0.1%。上値余地はあるものの、買い基準には届いていません。（確認指標: 平均賃料）

空室率: 空室率は前四半期比で+0.1pt。中立。いまの水準が続くかを確認します。（確認指標: 空室率）

2. 決算背景・因果チェーン・KPI定義（詳細表示/非表示）

決算数値 / 会社ガイダンス / 市場予想の対応

グラフは canonical data、補足の原表は chatgpt-output.md を参照します。

A. 直近決算

実績 vs 市場予想 vs 事前ガイダンス

売上高と EPS を優先表示し、背景カードの「市場予想比 / ガイダンス比」と同じ比較軸で読みます。

売上高

初期表示は差分だけを見せ、細かい数値は詳細に畳みます。

市場予想比 -8.4%
実績
実績: ¥240950
市場予想
市場予想: ¥263050
事前ガイダンス
N/A
EPS

初期表示は差分だけを見せ、細かい数値は詳細に畳みます。

市場予想比 -34.7%
実績
実績: 14.12
市場予想
市場予想: 21.63
事前ガイダンス
N/A

B. 次の会社ガイダンス

会社ガイダンス vs 市場予想

表示期間: 2026Q4

売上高

初期表示は差分だけを見せ、細かい数値は詳細に畳みます。

市場予想比 15.6%
会社ガイダンス
会社ガイダンス: ¥467780
市場予想
市場予想: ¥404600
詳細数値を開く

A. 直近決算の詳細数値

実績 / 市場予想 / 事前ガイダンスの canonical data をそのまま表示します。

metricactualconsensusguidedelta_consensusdelta_guideinterpretationavailability_stateavailability_reasonsource_loaded_staterow_completeness_stateis_optional_metricrow_idcanonical_origin
売上高¥240950¥263050N/A-8.4%N/A市場予想を下回りました。available直近実績と比較対象が揃っています。partialcompleteFalselatest:売上高latest_quarter_comparison
営業利益¥25610¥27470N/A-6.8%N/A市場予想を下回りました。available直近実績と比較対象が揃っています。partialcompleteFalselatest:営業利益latest_quarter_comparison
営業利益率10.6%10.4%N/A+0.2ppN/A営業利益率は概ね市場予想線です。available直近実績と比較対象が揃っています。partialcompleteFalselatest:営業利益率latest_quarter_comparison
EPS14.1221.63N/A-34.7%N/A市場予想を下回りました。available直近実績と比較対象が揃っています。partialcompleteFalselatest:EPSlatest_quarter_comparison
FCFN/AN/AN/AN/AN/AN/Aunavailable直近実績自体が未取得です。partialmissingTruelatest:FCFlatest_quarter_comparison

B. 次の会社ガイダンスの詳細数値

会社ガイダンスと市場予想の canonical data をそのまま表示します。

row_idperiodmetricguideconsensusinternal_base_casedelta_pctnotesource_summaryestimate_dateavailability_stateavailability_reasonsource_loaded_staterow_completeness_stateguide_supported_stateguide_supported_missing_metricsfreshness_notecanonical_origin
forward:2026Q4:revenue2026Q4売上高¥467780¥404600Attached memo preserved the reverse-calculated Q4 bridge and treated asset-sale timing as the key swing factor for the quarter.15.6%N/AAttached Tokyu Fudosan HD ChatGPT report + official FY2026 guidance + Investing.com - 3289 Earnings Dates & Reports2026-03-25available市場予想の中核項目は揃っています。任意項目は一部未取得です。loadedcompleteFalse[]Q4 row preserved from the attached memo because free public detail was not fully reproducible later.; merged from attached research JSONforward_estimates
forward:2026Q4:operating_income2026Q4営業利益¥55886¥52170Attached memo preserved the reverse-calculated Q4 bridge and treated asset-sale timing as the key swing factor for the quarter.7.1%N/AAttached Tokyu Fudosan HD ChatGPT report + official FY2026 guidance + Investing.com - 3289 Earnings Dates & Reports2026-03-25available市場予想の中核項目は揃っています。任意項目は一部未取得です。loadedcompleteFalse[]Q4 row preserved from the attached memo because free public detail was not fully reproducible later.; merged from attached research JSONforward_estimates
forward:2026Q4:operating_margin_pct2026Q4営業利益率11.9%12.9%Attached memo preserved the reverse-calculated Q4 bridge and treated asset-sale timing as the key swing factor for the quarter.-0.9ppN/AAttached Tokyu Fudosan HD ChatGPT report + official FY2026 guidance + Investing.com - 3289 Earnings Dates & Reports2026-03-25available市場予想の中核項目は揃っています。任意項目は一部未取得です。loadedcompleteFalse[]Q4 row preserved from the attached memo because free public detail was not fully reproducible later.; merged from attached research JSONforward_estimates
forward:2026Q4:eps2026Q4EPSN/A30.53Attached memo preserved the reverse-calculated Q4 bridge and treated asset-sale timing as the key swing factor for the quarter.N/AN/AAttached Tokyu Fudosan HD ChatGPT report + official FY2026 guidance + Investing.com - 3289 Earnings Dates & Reports2026-03-25available市場予想の中核項目は揃っています。任意項目は一部未取得です。loadedcompleteFalse[]Q4 row preserved from the attached memo because free public detail was not fully reproducible later.; merged from attached research JSONforward_estimates
forward:2026Q4:fcf2026Q4FCFN/AN/AAttached memo preserved the reverse-calculated Q4 bridge and treated asset-sale timing as the key swing factor for the quarter.N/Asample data には FCF の市場予想がないため、ここは未開示です。Attached Tokyu Fudosan HD ChatGPT report + official FY2026 guidance + Investing.com - 3289 Earnings Dates & Reports2026-03-25available市場予想の中核項目は揃っています。任意項目は一部未取得です。loadedcompleteFalse[]Q4 row preserved from the attached memo because free public detail was not fully reproducible later.; merged from attached research JSONforward_estimates
forward:2026FY:revenue2026FY売上高¥1300000¥1295720P/B valuation anchor uses official 2026Q3 BPS 1,186.26 together with the attached memo's scenario P/B range of 1.05x / 1.30x / 1.40x. P/NAV remains an archived cross-check.0.3%N/AOfficial FY2026 guidance + IFIS public full-year consensus bridge + MarketScreener - 3289 Financial Data Forecasts2026-03-25available市場予想の中核項目は揃っています。loadedcompleteFalse[]FY2026 revenue / operating-income rows refreshed around 2026-03-23 to 2026-03-24 JST.; merged from attached research JSONforward_estimates
forward:2026FY:operating_income2026FY営業利益¥160000¥161150P/B valuation anchor uses official 2026Q3 BPS 1,186.26 together with the attached memo's scenario P/B range of 1.05x / 1.30x / 1.40x. P/NAV remains an archived cross-check.-0.7%N/AOfficial FY2026 guidance + IFIS public full-year consensus bridge + MarketScreener - 3289 Financial Data Forecasts2026-03-25available市場予想の中核項目は揃っています。loadedcompleteFalse[]FY2026 revenue / operating-income rows refreshed around 2026-03-23 to 2026-03-24 JST.; merged from attached research JSONforward_estimates
forward:2026FY:operating_margin_pct2026FY営業利益率12.3%12.4%P/B valuation anchor uses official 2026Q3 BPS 1,186.26 together with the attached memo's scenario P/B range of 1.05x / 1.30x / 1.40x. P/NAV remains an archived cross-check.-0.1ppN/AOfficial FY2026 guidance + IFIS public full-year consensus bridge + MarketScreener - 3289 Financial Data Forecasts2026-03-25available市場予想の中核項目は揃っています。loadedcompleteFalse[]FY2026 revenue / operating-income rows refreshed around 2026-03-23 to 2026-03-24 JST.; merged from attached research JSONforward_estimates
forward:2026FY:eps2026FYEPS126.07126.07P/B valuation anchor uses official 2026Q3 BPS 1,186.26 together with the attached memo's scenario P/B range of 1.05x / 1.30x / 1.40x. P/NAV remains an archived cross-check.0.0%N/AOfficial FY2026 guidance + IFIS public full-year consensus bridge + MarketScreener - 3289 Financial Data Forecasts2026-03-25available市場予想の中核項目は揃っています。loadedcompleteFalse[]FY2026 revenue / operating-income rows refreshed around 2026-03-23 to 2026-03-24 JST.; merged from attached research JSONforward_estimates
forward:2026FY:fcf2026FYFCFN/A¥-177994P/B valuation anchor uses official 2026Q3 BPS 1,186.26 together with the attached memo's scenario P/B range of 1.05x / 1.30x / 1.40x. P/NAV remains an archived cross-check.N/AN/AOfficial FY2026 guidance + IFIS public full-year consensus bridge + MarketScreener - 3289 Financial Data Forecasts2026-03-25available市場予想の中核項目は揃っています。loadedcompleteFalse[]FY2026 revenue / operating-income rows refreshed around 2026-03-23 to 2026-03-24 JST.; merged from attached research JSONforward_estimates

元レポート 1-1 四半期表

実績・ガイダンス・市場予想の原表です。

元データ表が不足しているため表示できません。

元レポート 1-2 年次表

年次 actual / guide / consensus の原表です。

元データ表が不足しているため表示できません。

乖離とセグメントの背景

この会社は何の会社か: 東急不動産ホールディングスは、オフィス・商業施設・住宅・不動産流通・戦略投資を束ねる資産集約型の総合不動産グループです。

どう稼ぐ会社か: 都市開発の賃貸・売却、戦略投資のアセット回転、管理運営のストック収益、不動産流通の仲介・販売受託が売上と利益を構成します。

今回の判断で重視した論点: 今回の判断では 成長: 売上成長率は前四半期の 28.5% から -7.3% へ -35.8pt 鈍化しました。需要の伸びがやや弱まっています を重く見ています。

因果チェーンと主要KPI

前四半期比 -1.7pt。マイナス。利益率の悪化が判断の重しです。

買い・様子見・売りの境界に対する現在位置です。。上値余地はあるものの、買い基準には届いていません。

前回比の詳細は定点観測パックで確認してください。。中立。いまの水準が続くかを確認します。

KPI名 なぜ重要か 目安(閾値)
売買仲介手数料収入 東急不動産HDは売却タイミングでP/Lが振れますが、不動産流通の強さは低資本で利益を押し上げ、売却ミックスの弱さを補いやすいからです。 売買仲介手数料収入が前年同期比 +5%近辺を維持すること
平均賃料 空室率が既に低い同社では、追加アップサイドは空室改善より賃料改定で出やすく、株価純資産倍率再評価の土台になるためです。 平均賃料が30,900円/坪台を維持し、改定余地が残ること
空室率 株価純資産倍率とNAVのディスカウント縮小には、広域渋谷圏を中心とした低空室の継続が不可欠だからです。 空室率が1.0%未満を維持すること
NAV 1株あたり 東急不動産HDは含み益を抱える資産オーナーでもあり、P/NAVのディスカウント縮小余地が株価の安全余地を左右するためです。 NAV 1株あたりが1,500円台を維持し、ディスカウントが過度に拡大しないこと

投資判断: 様子見 / 利用状態: 要再検証

標準目標株価: ¥1,539.83（現在比 +14.5%）

3. 業績推移と予測ダッシュボード (チャート)

連結 売上高・営業利益・利益率・YoY (四半期)

横スクロールで実績と予測をまとめて確認できます。

連結 売上高・営業利益・利益率・YoY (年次)

年次の実績と forward 前提のつながりを確認します。

セグメント別 売上高推移 (四半期)

会社の四半期セグメント売上が未開示のため、全社開示値のみを表示しています。

セグメント別売上高の四半期開示がないため、このチャートは全社開示値のみを表示しています（推計補完はしていません）。

会社開示の四半期セグメントは 1 系列のみです。ここで 1 系列になるのは欠損ではなく、開示範囲によるものです。年次の地域補足開示がある場合は別カードで確認します。

セグメント別 営業利益推移 (四半期)

地域別営業利益は非開示のため、連結営業利益を地域売上構成比で按分した参考系列を表示します。

会社開示の四半期セグメントは 1 系列のみです。ここで 1 系列になるのは欠損ではなく、開示範囲によるものです。年次の地域補足開示がある場合は別カードで確認します。

このグラフの営業利益は参考値です（連結営業利益を地域売上比で按分）。

セグメント別 売上・営業利益推移 (年次予測まで)

添付レポートの年次 actual / forecast をそのまま確認します。

会社開示の四半期セグメントは 1 系列のみです。ここで 1 系列になるのは欠損ではなく、開示範囲によるものです。年次の地域補足開示がある場合は別カードで確認します。

連結YoYに対するセグメント別寄与度

どの事業が連結成長を押し上げ、どの事業が逆風かを確認します。

営業益寄与の棒は参考値です（連結営業利益を地域売上比で按分）。

主要KPI推移 (四半期)

因果チェーンと主要KPIで定義した指標を対象に、取得済み系列は時系列で、未取得系列は注記で確認します。

表示対象KPI: 売買仲介手数料収入 / 平均賃料 / 空室率 / NAV 1株あたり

時系列表示中: 売買仲介手数料収入 / 平均賃料 / 空室率 / NAV 1株あたり

4. 妥当性検証・目標株価シナリオ

要素分解（発生確率 × 価格影響度のネット期待値）

外部レポートの 5-1 表がないため、この要素分解は repo 内評価モデルの factor rows を表示しています。ユーザー入力の表をそのまま再現したものではありません。

問題: 空室率が1.5%超へ上昇し、賃料改定と低空室の組み合わせが崩れること

影響: この前提次第で、様子見から買い寄りまたは売り寄りに変わります。

対応: 通常どおり継続観測し、次回更新では構成比と利益率の変化を上書き確認します。

シナリオ比較

外部レポートの 5-4 表がないため、このシナリオ比較は repo 内評価モデルから再構成しています。ユーザー入力の表の逐語再現ではありません。

シナリオ 目標株価 現在株価差 達成確率 達成時期 主要KPI閾値
標準 ¥1,539.83 +14.5% 63.6% 8か月後 (2026/11) 営業利益率 12.3% 前後
強気 ¥1,649.97 +22.7% 18.1% 12か月後 (2027/03) 営業利益率 12.9%
弱気 ¥1,239.96 -7.8% 18.3% 5か月後 (2026/08) 営業利益率 <= 11.5%

強気: 広域渋谷圏の賃料改定浸透、仲介高成長、戦略投資回復がそろい、株価純資産倍率 1.4倍近辺まで再評価されるケースです。

崩れる条件: 需要、構成比、利益率 のうち複数が上振れず、強気の世界観が成立しない場合。

標準: 空室率は低位、賃料改定と流通は堅調、戦略投資は段階回復にとどまり、株価純資産倍率 1.3倍前後が正当化される中心ケースです。

崩れる条件: 需要、利益率、評価の置き方という中心前提のうち 2 つ以上が外れる場合。

弱気: 金利と売却流動性の逆風で戦略投資の回復が遅れ、株価純資産倍率が1.0倍前後へ押し戻されるケースです。

崩れる条件: 想定より需要と利益率が回復し、弱気前提が崩れる場合。

5. 詳細データテーブル (全生データ・予測前提含む)

提示された全数値を網羅しています。未開示項目は N/A のまま保持し、元レポートの実績表・予測表を section 5 に再掲しています。

詳細データテーブルの元ソースが不足しているため表示できません。